Boe A 2023 22455
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MINISTERIO DE JUSTICIA
22455 Resolución de 3 de octubre de 2023, de la Dirección General de Seguridad
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del
registrador de la propiedad de Almería n.º 5 a inscribir una escritura de
compraventa.
Hechos
El día 20 de abril de 2023 se autorizó por el notario de Almería, don Cristóbal Salinas
Clemente, con el número 1.266 de protocolo, escritura de compraventa de una finca
rústica, haciéndose constar que estaba arrendada a determinada persona por contrato
de fecha 1 de septiembre de 2013. En dicha escritura, el vendedor manifestaba que el
día 9 de febrero de 2023 comunicó a la arrendataria, mediante el documento que se
incorporaba, su decisión de vender el inmueble a los efectos de que pudiese ejercitar el
derecho de adquisición preferente que le correspondía, habiendo transcurrido el plazo de
treinta días para dicho ejercicio sin que la arrendataria hubiera manifestado su intención
de adquirir el inmueble. Dicho documento era una certificación expedida por determinado
operador postal distinto de la «Sociedad Estatal Correos y Telégrafos, S.A.» relativa a la
remisión por burofax por la sociedad vendedora a la arrendataria de un escrito en que se
indicaban el propósito de vender la finca, el precio (y forma de pago: cheque a favor del
vendedor al otorgamiento de la escritura de compraventa), que los gastos de la
compraventa eran a cargo de la parte compradora y que «el inmueble se vende como
cuerpo cierto en su estado físico, jurídico y documental». Se añadía lo siguiente: «De
acuerdo a las disposiciones citadas en el artículo 25 de la vigente Ley de
Arrendamientos Urbanos, le informamos del derecho de tanteo que Vd. tiene para
adquirir en las mismas condiciones el citado inmueble, y que podrá ejercitar en el plazo
de treinta días naturales a partir de la notificación de la presente».
II
Hechos.
cve: BOE-A-2023-22455
Fundamentos de Derecho.
III
“La finca objeto de la compraventa, que es una finca rústica, se encuentra arrendada
a una señora, según se manifiesta en la escritura. Figuran protocolizados en ésta varios
resguardos relativos a sendas notificaciones dirigidas por burofax por la sociedad
vendedora a la arrendataria, todas ellas anteriores a la compraventa, en las cuales se
indican el propósito de vender la finca y el precio y demás condiciones de la
compraventa proyectada; pero (independientemente de las muchas objeciones que se
podrían realizar acerca de esas notificaciones previas, en vista de esos resguardos) no
se acredita que, después de haberse celebrado la compraventa, se haya notificado a la
arrendataria la escritura de compraventa, a efectos de que se pueda ejercitar, si procede,
su derecho de retracto (...)” (…)
Sin embargo, como se explicará, este derecho de retracto no puede ser ejercitado
por la arrendataria, como venimos a desarrollar.
alguna de las entidades a que se refiere el artículo 9.2, tendrá derecho de tanteo y
retracto. Al efecto, el transmitente notificará de forma fehaciente al arrendatario su
propósito de enajenar y le indicará los elementos esenciales del contrato y, a falta de
precio, una estimación del que se considere justo, de acuerdo con el apartado 1 del
artículo 11 y teniendo en cuenta los criterios establecidos en la disposición adicional
segunda de esta ley.
El arrendatario tendrá un plazo de sesenta días hábiles desde que hubiera recibido la
notificación para ejercitar su derecho de adquirir la finca en el mismo precio y
condiciones, y lo notificará al enajenante de modo fehaciente. A falta de notificación del
arrendador, el arrendatario tendrá derecho de retracto durante sesenta días hábiles a
partir de la fecha en que, por cualquier medio, haya tenido conocimiento de la
transmisión. (...)
3. En todo caso, la escritura de enajenación se notificará de forma fehaciente al
arrendatario, al efecto de que pueda ejercitar el derecho de retracto o, en su caso, el de
adquisición, si las condiciones de la enajenación, el precio o la persona del adquirente no
correspondieran de un modo exacto a las contenidas en la notificación previa. El mismo
derecho tendrá si no se hubiese cumplido en forma el requisito de la notificación previa.
En este caso, el retracto o el derecho de adquisición preferente podrán ser ejercitados
durante el plazo de sesenta días hábiles a partir de la notificación.
4. Para inscribir en el Registro de la propiedad los títulos de adquisición ínter vivos
de fincas rústicas arrendadas, deberá justificarse la práctica de la notificación que
establece el apartado anterior.”
El propio artículo 22.3 establece como condición para que se deba notificar la
compraventa a efectos del derecho de retracto, el que las condiciones de la compraventa
fueran distintas a las expresadas en la notificación previa o que no se hubiera notificado
el derecho de tanteo por el arrendador en la forma prevista en el propio artículo.
Al haberse cumplido con los requisitos exigidos en cuanto al derecho de tanteo;
coincidiendo las mismas condiciones en los burofaxes enviados a la arrendataria con las
condiciones de la compraventa así como se efectuó la notificación fehaciente en la forma
exigida y siendo este un hecho que no se discute en la Nota de Calificación Negativa, es
procedente la inscripción del derecho de propiedad D. J. M. S. G., no cabiendo, por
tanto, el ejercicio del derecho de retracto.
En este sentido, se pronuncia la Audiencia Provincial de Guadalajara en su
Sentencia 20/2016, de 5 de febrero, que aúna la doctrina jurisprudencial existente en
este sentido:
“La doctrina jurisprudencial es pues que a partir del momento en que se produce la
comunicación de la [sic] arrendadoras seguida del abono del precio, cuando el tanteo
tiene efectividad a lo que unir que solo cuando el derecho de tanteo se ha ejercitado y
resulta frustrado es cuando cabe el ejercicio del derecho de retracto.
En este sentido cabe apuntar la S Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, de 30
de junio de 1994, Rec. 2233/1991 que recoge como “el retracto derecho de adquisición
preferente que se concede cuando no hubo oportunidad de ejercitar el tanteo en las
condiciones establecidas para la venta.” Define con claridad esta relación de
subsidiariedad la Sentencia de la Audiencia Provincial de Toledo, Sección 1.ª,
Sentencia 29/2007 de 15 de Febrero de 2007, Rec. 215/2006 “El derecho de tanteo es
previo al de retracto, constituyendo una primera fase del ejercicio de un mismo derecho
Verificable en https://www.boe.es
como previo a la transmisión luego realizada, siendo ejercido por el arrendatario para
adquirir la finca, cuando el propietario tiene concertado un precontrato de transmisión
con un futuro adquiriente y tantea al arrendatario por si deseara adquiría en las mismas
cve: BOE-A-2023-22455
condiciones pactadas con ese futuro adquirente, explorando así su voluntad porque la
ley le da derecho de convertirse en el nuevo dueño, consolidando de ese modo la
propiedad con la posesión de la finca que ya tenía por el arrendamiento.”
En cuanto a la notificación fehaciente de la intención de vender a los efectos de un
posible ejercicio de tanteo, es necesario acudir a la Resolución de 21 de febrero
BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 262 Jueves 2 de noviembre de 2023 Sec. III. Pág. 146535
subarrendatario (…).»
cve: BOE-A-2023-22455
IV
Fundamentos de Derecho
efecto de que pueda ejercitar el derecho de retracto», y la del apartado 4, que dispone
que: «Para inscribir en el Registro de la propiedad los títulos de adquisición ínter vivos de
fincas rústicas arrendadas, deberá justificarse la práctica de la notificación que establece
el apartado anterior».
Empleando los términos de alguna Sentencia del Tribunal Supremo, puede afirmarse
que la notificación «ha de ser clara y precisa, como es necesario al interés de los
particulares para saber en cada caso dónde empiezan y dónde terminan sus respectivos
derechos como compradores y retrayentes», pues «el retrayente ha de conocer las
condiciones esenciales (…), para decidir con conocimiento de causa y sin necesidad de
acudir a otras averiguaciones sobre la conveniencia o no de retraer, conocimiento no
sólo del precio, sino también de las modalidades de pago a efectos de determinar si es
asequible a sus disponibilidades económicas; en definitiva, que el conocimiento que el
comprador está obligado a proporcionar al arrendatario sobre las condiciones de la venta
ha de ser pleno, cabal, cierto, completo, exacto, perfecto, de las condiciones esenciales»
(Sentencia número 223 de 20 de mayo de 1981).
En el presente caso, a la vista de la forma de la notificación del propósito de vender
la finca así como del contenido de aquella (en los términos reseñados en los
antecedentes de hecho de esta resolución), está justificada la exigencia expresada por el
registrador, toda vez que mediante la notificación fehaciente del contenido de la escritura
de enajenación podrá la arrendataria conocer íntegramente las condiciones esenciales
de la venta, de suerte que si no coinciden con las contenidas en la notificación previa
realizada por el vendedor, o en esta se han omitido, o no se ha realizado dicha
notificación de forma fehaciente, podrá la arrendataria ejercitar el derecho de retracto,
sirviendo la posterior notificación para fijar el dies a quo a efectos del cómputo del plazo
de ejercicio de tal derecho.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación
recurrida respecto del defecto objeto de impugnación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
la Ley Hipotecaria.
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cve: BOE-A-2023-22455