BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO

Núm. 262 Jueves 2 de noviembre de 2023 Sec. III. Pág. 146606

III. OTRAS DISPOSICIONES

MINISTERIO DE JUSTICIA
22463 Resolución de 4 de octubre de 2023, de la Dirección General de Seguridad
Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación
de la registradora de la propiedad de Zafra, por la que se suspende la
inmatriculación de una cuota indivisa de una finca inscrita por la vía del
artículo 205 de la Ley Hipotecaria.

En el recurso interpuesto por don Carlos Duro Fernández, notario de Los Santos de
Maimona, contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Zafra, doña
María José Mateo Vera, por la que se suspende la inmatriculación de una cuota indivisa
de una finca inscrita por la vía del artículo 205 de la Ley Hipotecaria.

Hechos

Mediante escritura de disolución de comunidad otorgada el día 25 de octubre

de 2022 por el notario de Los Santos de Maimona, don Carlos Duro Fernández, se
solicitaba la inmatriculación del 3,125 % de la finca registral número 13.306 de Los
Santos de Maimona, carente de inscripción, a favor de doña J. G.P. Se acompañaba
de la escritura de aceptación, partición y adjudicación de herencia causada al
fallecimiento de doña P. G. P., como título previo adquisitivo de la vivienda sita en la
localidad de Los Santos de Maimona, de 100 metros cuadrados aproximadamente de
superficie, así como testimonio de la certificación catastral descriptiva y gráfica de la
parcela urbana sita en la localidad de Los Santos de Maimona en otro número de la
calle de la vivienda precedente, de 260 metros cuadrados, referencia catastral
número 8092621QC2589B0001FE.

II

Presentada dicha documentación en el Registro de la Propiedad de Zafra, fue objeto

de la siguiente nota de calificación:

«Entrada: 1290 Hora entrada: 10:00:00.

Fecha presentación: veintinueve de mayo del año dos mil veintitrés.
Asiento: 1050 Diario: 181.
Prot: 907/2022 fecha: 25/10/2022 Carlos Duro Fernández de Los Santos de Maimona.

Examinada y calificada la precedente escritura de disolución de condominio,

autorizada en Los Santos de Maimona, el veinticinco de octubre de dos mil veintidós, por
el notario de dicha localidad don Carlos Duro Fernández, protocolo 907, la registradora
que suscribe previo examen de la legalidad vigente y de los libros a su cargo ha
acordado suspender la inscripción en ella solicitada en base a los siguiente hechos y
fundamentos de Derecho:
Verificable en https://www.boe.es

Hechos:
cve: BOE-A-2023-22463

Uno. Copia de la escritura calificada ha sido presentada a las diez horas del día
veintinueve de mayo pasado, causando el asiento de presentación número 1.050 del
libro Diario 181.
Dos. La escritura calificada ha sido objeto de presentación para proceder a la
inmatriculación de 3,125 % de la finca registral 13.306 de Los Santos de Maimona,
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carente de inscripción, a favor de doña J. G. P. Se acompaña de la escritura de

aceptación, partición y adjudicación de herencia causada al fallecimiento de doña P. G. P.,
como título previo adquisitivo de la vivienda sita en el número (…) de la calle (…) de la
localidad de Los Santos de Maimona, de 100 metros cuadrados aproximadamente de
superficie.
Queda testimoniada certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela urbana
sita en la localidad de Los Santos de Maimona en la calle (…), número (…), de 260
metros cuadrados, referencia catastral 8092621QC2589B0001FE.
Tres. La escritura calificada ha sido debidamente presentada ante los Servicios Fiscales
competentes de la Junta de Extremadura, habiendo sido autoliquidada del Impuesto de
Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, acompañándose para su
archivo en esta oficina del ejemplar de carta de pago, modelo 600 de autoliquidación de dicho
impuesto.

Fundamentos de Derecho:

Primero. La competencia de este registrador de la propiedad para calificar e

inscribir el documento presentado le viene conferida por el artículo 18 de la Ley
Hipotecaria y demás preceptos concordantes del Reglamento Hipotecario en concreto el
artículo 98 que expresamente dispone que: “El Registrador considerará, conforme a lo
prescrito en el artículo 18 de la Ley, como faltas de legalidad en las formas extrínsecas
de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, las que afecten
a la validez de los mismos, según las leyes que determinan la forma de los instrumentos,
siempre que resulten del texto de dichos documentos o puedan conocerse por la simple
inspección de ellos. Del mismo modo apreciará la no expresión, o la expresión sin la
claridad suficiente, de cualquiera de las circunstancias que, según la Ley y este
Reglamento, debe contener la inscripción, bajo pena de nulidad”.
Segundo. El artículo 9 párrafo 1.º inciso segundo de la Ley Hipotecaria, tras la
reforma introducida por la Ley 13/2.015, de 24 de junio dispone que: “asientos del
Registro contendrán la expresión de las circunstancias relativas al sujeto, objeto y
contenido de los derechos inscribibles según resulten del título y los asientos del registro,
previa calificación del Registrador”. En consecuencia el artículo 21 de la propia Ley
Hipotecaria establece que “los documentos relativos a contratos o actos que deban
inscribirse expresarán, por lo menos, todas las circunstancias que necesariamente debe
contener la inscripción y sean relativas a las personas de los otorgantes, a las fincas y a
los derechos inscritos”. Paralelamente, el art. 173 del Reglamento Notarial, dispone que
“en todo caso el Notario cuidará que en el documento inscribible en el Registro de la
Propiedad inmueble… se consignen todas las circunstancias necesarias para su
inscripción, según la respectiva disposición aplicable a cada caso, cuidando además de
que tal circunstancia no se exprese con inexactitud que dé lugar a error, o perjuicio para
tercero”.
Tercero. Se suspende la inmatriculación de la participación indivisa de la finca
solicitada por observarse el siguiente defecto de carácter subsanable:

Por falta de identidad de la descripción de la finca contenida tanto en la escritura

calificada como en la que sirve de antetítulo y la certificación catastral descriptiva y
gráfica aportada al efecto. De conformidad con el apartado primero del artículo 205 de la
Ley Hipotecaria que expresamente dispone: “Serán inscribibles, sin necesidad de la
previa inscripción y siempre que no estuvieren inscritos los mismos derechos a favor de
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otra persona, los títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber
adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también
cve: BOE-A-2023-22463

mediante título público, siempre que exista identidad en la descripción de la finca

contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo caso, en la descripción
contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que
necesariamente debe ser aportada al efecto”. Artículos 18 y 45 del Texto Refundido, Ley
del Catastro inmobiliario.
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No existiendo tampoco identidad con la descripción de la finca registral 13306 de Los

Santos de Maimona. Esta finca aparece descrita en los libros registrales como “casa-
habitación en Los Santos de Maimona, en la calle (…), número (…), de cien metros
cuadrados aproximadamente, que linda: derecha entrando, la de E. M. M.; izquierda, otra
de E. G. M.; y espalda o fondo, con un cortinal”; cuándo en la escritura manifiestan los
interesados, sin acreditarlo, que hoy es el número (…) de dicha calle y la certificación
catastral, descriptiva y gráfica que se aporta es del número (…) de referida calle.
Teniendo esta parcela catastral una superficie de 260 metros cuadrados, existiendo por
tanto una diferencia de cabida respecto de la que aparece en Registro de 160 metros
cuadrados, lo que supone un exceso de cabida equivalente al 160 % de la cabida
inscrita. Razones que llevan a esta Registradora a considerar que no existe la identidad
exigida por la Ley –artículo 205 de la Ley Hipotecaria– entre la finca registral y la parcela
catastral, cuya certificación se acompaña, al referirse a fincas de distinta ubicación, con
un lindero por el fondo que varía pasando de ser un lindero fijo –cortinal– a una
propiedad particular y de distinto perímetro, existiendo una diferencia de superficie
del 160 % respecto de la cabida registral.
Cuarto. Esta calificación será notificada en el plazo de diez días desde su fecha al
presentante del documento y al funcionario que lo hay expedido, de conformidad con lo
previsto en los artículos 322 de la Ley Hipotecaria y 58 y 59 de la Ley 30/1.992 de 26 de
noviembre de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento
Administrativo Común.

A la vista de los precedentes hechos y fundamentos de derecho, resuelvo:

Primero. Suspender la práctica de la inmatriculación solicitada por el defecto de

carácter subsanable anteriormente reseñado en el apartado tercero anterior al que me
remito y doy por reproducidos en este lugar con el objeto de evitar repeticiones
innecesarias. No procede tomar anotación preventiva de suspensión por defecto
subsanable por no haber sido solicitada expresamente conforme al artículo 42.9 de la
Ley Hipotecaria.
Segunda. Notificar esta calificación al presentante y al notario autorizante de la
escritura, haciéndoseles saber que la calificación negativa que precede, extendida por el
Registrador que suscribe, podrá (…).

Zafra, a dieciséis de junio de dos mil veintitrés (firma ilegible).–La registradora Fdo.
María José Mateo Vera».

III

Contra la anterior nota de calificación, don Carlos Duro Fernández, notario de los
Santos de Maimona, interpuso recurso el día 14 de julio de 2023 en virtud de escrito en
el que señalaba lo siguiente:

«Basa la señora registradora su nota de calificación en el artículo 205 de la Ley

Hipotecaria que regula la inmatriculación de fincas en el Registro de la Propiedad en
virtud de título público traslativo.
Ciertamente este recurso no puede versar sobre la aplicabilidad de este precepto a la
inmatriculación en virtud de título público traslativo, ni sobre los requisitos que
claramente impone el mismo para la inmatriculación, esto es, en síntesis: a) dos títulos
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públicos traslativo con un margen temporal de al menos un año, y b) identidad en la

descripción en ambos títulos y en la certificación catastral.
cve: BOE-A-2023-22463

Si hemos de detenernos y analizar el concepto mismo de “inmatriculación”, que como

dice el artículo 204 L.H., podrá obtenerse por cuatro vías: la del artículo 203 (expediente
de dominio), la del propio artículo 204 (expedientes de equidistribución, expropiación y
otros) y la de los artículos 205 (título público traslativo) y 206 (certificación administrativa),
o dicho de otro modo, qué es lo que realmente están regulando estos artículos, y en
especial por lo que nos incumbe, el artículo 205 de la Ley Hipotecaria.
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Fijémonos, antes de seguir, en el artículo 9.b) L.H., tal y como quedó redactado por
la Ley 13/2015, que exige la incorporación al folio real de cada finca de la representación
gráfica georreferenciada de la misma, siempre que se inmatricule una finca o se realicen
operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación,
división, agrupación o agregación y reordenación de los terrenos por expropiación o
deslinde. Parece claro que, en este propósito declarado de dicha Ley de alcanzar la
coordinación entre Registro y Catastro, además de los distintos procedimientos para
obtener esta coordinación entre fincas registrales y parcelas catastrales se impone la
necesidad lógica de que se haga constar la representación gráfica georreferenciada de
las finas que accedan por primera vez al Registro; bien por tratarse de nueva fincas
surgidas o procedentes de otras fincas registrales por segregación o división, o de fincas
que, como objetos de dominio separado, por primera vez acceden al Registro de la
Propiedad, a la realidad jurídica registral, es decir cuando se inmatriculan.
Podría discutirse y debatirse jurídicamente si es el Registro de la Propiedad un
registro de fincas o de derechos, pero lo que el registro publica y ha de publicar son
relaciones jurídicas: el sujeto del derecho y el objeto del mismo, que es la finca en su
sentido hipotecario, que se pretende que esté perfectamente ubicada físicamente
mediante su georreferenciación.
Con todo esto quiero decir que el concepto de inmatriculación va referido, y siempre
ha ido referido, no al sujeto del derecho, sino al objeto del mismo, a la finca; siempre que
la Ley Hipotecaria hable de “inmatriculación”, habla de inmatriculación de fincas, esto es,
el acceso de la finca, como objeto del derecho de propiedad, al Registro; momento en el
que a la finca se le dota de «matrícula» adquiriendo su número propio en el Registro.
Por tanto ese el marco y enfoque interpretativo que habría que dar al artículo 205 de
la Ley Hipotecaria que regula la inmatriculación de fincas. Los dos requisitos de este
artículo van referidos a los dos elementos de la relación jurídica, la exigencia de dos
títulos públicos traslativos como garantía de la titularidad del derecho, y la identidad o
correspondencia entre la descripción contenida en los títulos y en el Catastro como
garantía de la perfecta identificación el objeto del derecho.
Descendiendo al caso que nos ocupa, la escritura calificada documenta una extinción
del condominio de una finca urbana; dicha finca se halla inmatriculada en el Registro de
la Propiedad de Zafra, libro de Los Santos de Maimona, con el número 13.306, no
obstante solo se halla inscrito un porcentaje o participación del 96,875 % del dominio de
la misma a favor de los tres copropietarios, a razón de un 32,391667 % cada uno de
ellos; por ello en la escritura se solicitaba la inmatriculación del 3,125 % del dominio de la
finca, y se solicitaba por considerarse inscribible este título público traslativo, y ello por
no estar inscrito este derecho (el dominio de un 3,125 % de la finca) a favor de otra
persona y por acreditar los otorgantes haber adquirido la propiedad de la finca con más
de un año de antelación, que son los requisitos que como exponíamos el artículo 205
exige para acreditar la titularidad del derecho; sin embargo la suspensión de la
inscripción se produce, según la nota de calificación, por la falta del segundo requisito
del artículo 205, esto es, la falta de identidad o coincidencia entre la descripción de la
finca contenida en los títulos y en Catastro, pero tal requisito no puede ser exigido en
este caso en tanto que la finca sí esta inmatriculada, la finca no va a tener acceso al
registro por primera vez, consta ya inscrita con una descripción literaria, que podrá o no
ser coincidente con la certificación catastral, como puede ocurrir con cualquiera otra finca
ya inmatriculada; exigir el requisito de identidad, cuando lo que se pretende no es el
acceso del inmueble al registro, es una exigencia exorbitante por cuanto que obligaría a
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una previa coordinación Registro-Catastro, lo que nos sacaría claramente del ámbito del
artículo 205.
cve: BOE-A-2023-22463

Esta confusión entre inmatricular finca e “inmatricular” derecho se aprecia claramente

en la nota de calificación cuando, después de alegar el defecto indicado exigido en el
artículo 205, añade otro que pone de manifiesto la incongruencia de la exigencia anterior,
y es cuando la nota habla de que “tampoco existe identidad con la descripción de la finca
registral”.
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Nunca al pretender inmatricular una finca por la vía del 205 L.H. sería posible tal
exigencia de identidad con la propia finca registral, porque partimos de la base de que no
existe tal finca registral, de que lo que se pretende es que la finca acceda por primera
vez a la realidad jurídica registral.
En conclusión, debe admitirse por una interpretación lógica del artículo 205 L.H. que
estando ya la finca inmatriculada, y pretendiéndose la inscripción de una cuta o
participación del dominio sobre la misma, que no consta inscrita a favor de persona
alguna, aún denominando a esta operación “inmatriculación”, no puede equipararse a la
inmatriculación de la finca como tal, como realidad física objeto del derecho, por lo que
no debe serle de exigencia el requisito de identidad entre descripciones, que solo cobra
sentido cuando la finca va a acceder por primera vez al Registro de la Propiedad, es
decir, lo que la propia Ley Hipotecaria denomina reiteradamente como inmatriculación de
finca».

IV

La registradora de la propiedad suscribió informe el día 28 de julio de 2023 y elevó el

expediente a este centro directivo.

Fundamentos de Derecho

Vistos el artículo 205 de la Ley Hipotecaria; las resoluciones de la Dirección General

de los Registros y del Notariado de 12 de mayo de 2016, 10 de octubre de 2017 y 10 de
enero, 1 de marzo y 10 de abril de 2018, y la Resolución de la Dirección General de
Seguridad Jurídica y Fe Pública de 9 de marzo de 2022.

1. Debe decidirse en este expediente sobre la inmatriculación de una cuota

de 3,125 % de la finca registral 13.306 de Los Santos de Maimona, carente de
inscripción mediante escritura de disolución de comunidad. La finca se encuentra
inmatriculada en cuanto a una cuota de 96,875 %.
Se acompaña de la escritura de aceptación, partición y adjudicación de herencia
causada al fallecimiento de doña P. G. P., como título previo adquisitivo de la vivienda
sita en la localidad de Los Santos de Maimona, de 100 metros cuadrados aproximadamente
de superficie según Registro.
Se testimonia la certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela urbana sita
en la localidad de Los Santos de Maimona en la misma calle y diferente número, de 260
metros cuadrados.
La registradora suspende la inmatriculación por falta de identidad de la descripción
de la finca contenida tanto en la escritura calificada como en la que sirve de antetítulo y
la certificación catastral descriptiva y gráfica aportada al efecto, así como con la
descripción de la finca registral 13.306 de Los Santos de Maimona.
El notario se opone alegando que estando ya la finca inmatriculada, y
pretendiéndose la inscripción de una cuota o participación del dominio sobre la misma,
que no consta inscrita a favor de persona alguna, aún denominando a esta operación
«inmatriculación», no puede equipararse a la inmatriculación de la finca como tal, como
realidad física objeto del derecho, por lo que no debe serle de exigencia el requisito de
identidad entre descripciones, que solo cobra sentido cuando la finca va a acceder por
primera vez al Registro de la Propiedad, es decir, lo que la propia Ley Hipotecaria
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denomina reiteradamente como inmatriculación de finca.

2. La inmatriculación mediante doble título traslativo se regula en el artículo 205 de
cve: BOE-A-2023-22463

la Ley Hipotecaria, cuyos dos primeros párrafos disponen: «Serán inscribibles, sin
necesidad de la previa inscripción y siempre que no estuvieren inscritos los mismos
derechos a favor de otra persona, los títulos públicos traslativos otorgados por personas
que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho
otorgamiento también mediante título público, siempre que exista identidad en la
descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo
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caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral

descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto. El Registrador
deberá verificar la falta de previa inscripción de la finca a favor de persona alguna y no
habrá de tener dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya
inmatriculación se pretende con otra u otras que hubiesen sido previamente
inmatriculadas».
Como declaró la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado
de 10 de abril de 2018, la fundamentación de una calificación negativa no puede
limitarse a la simple constatación de que existe alguna diferencia de superficie o de
algún otro dato descriptivo de la finca en los títulos, sino que el registrador habrá de
expresar, de modo motivado, que a su juicio no existe la identidad exigida por la Ley, o
que, al menos, tiene dudas fundadas al respecto.
Como declaró también, la Resolución de 10 de octubre de 2017, no es necesario que
la identidad sea absoluta, sino que basta con una identidad razonable, derivada del
hecho de que las similitudes descriptivas sean superiores a las discrepancias, y que con
ello el registrador llegue a la conclusión de que es evidente de que se trata de la misma
finca.
Por ello, la Resolución de 10 de enero de 2018 rechazó la inmatriculación de una
finca porque la diferencia de superficie entre la finca descrita en el título previo y la
descrita en el título inmatriculador era superior al 10 %, y la de 1 de marzo de 2018 la
rechazó porque la diferencia de superficie entre la finca descrita en el título previo y la
descrita en el título inmatriculador era del 27 %.
3. En el presente caso, la registradora funda sus dudas en que no son coincidentes
las descripciones de la finca y la de la parcela catastral, al tener distinta ubicación,
superficie, existiendo una diferencia de cabida del 160 % respecto de la cabida
documentada, y un cambio de lindero fijo.
En el título previo y en el Registro consta como finca radicante en el número (…) de
la calle (…) de la localidad de Los Santos de Maimona, de 100 metros cuadrados; en el
título inmatriculador como finca radicante en el número (…) de la calle (…) de la
localidad de Los Santos de Maimona, de 260 metros cuadrados, y, en la certificación
catastral como finca radicante en el número (…) de la calle (…) de la localidad de Los
Santos de Maimona, de 260 metros cuadrados.
Por ello, parecen razonable las dudas de la registradora en la correspondencia de la
descripción de la finca en el título presentado, con el que pretende la inmatriculación de
la participación indivisa de la finca, con la que consta en el Registro ya que con la
incorporación al folio registral de la descripción catastral se estaría llevando a efecto una
rectificación que implicaría una alteración de la delimitación perimetral de la finca ya
inscrita, que pone en duda, su identidad tal y como se describe en la inscripción primera.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y

confirmar la nota de calificación de la registradora.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
la Ley Hipotecaria.

Madrid, 4 de octubre de 2023.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe

Verificable en https://www.boe.es

Pública, Sofía Puente Santiago.

cve: BOE-A-2023-22463

https://www.boe.es BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO D. L.: M-1/1958 - ISSN: 0212-033X