Sentencia Corretaje - 14.09.2011 C.S.J.
Sentencia Corretaje - 14.09.2011 C.S.J.
Sentencia Corretaje - 14.09.2011 C.S.J.
Magistrado ponente
WILLIAM NAMÉN VARGAS
Referencia: 05001-3103-012-2005-00366-01
del Distrito Judicial de Medellín, Sala Civil, en el proceso ordinario de la recurrente contra
William Londoño Escobar, Yolanda Vélez de Londoño, María Mónica y Luis Guillermo
Londoño Vélez.
ANTECEDENTES
a William Londoño Escobar, y contra todos, reclamando como comisión el 5% del precio
de venta del predio (fls. 96 y 97, cdno. ppal.).
República de Colombia
consorte Yolanda Vélez de Londoño e hijos María Mónica y Luis Guillermo Londoño Vélez
en documento fechado a 6 de noviembre de 2002, ratificó el encargo exclusivo conferido a
la demandante para ofrecer en venta el mencionado predio “libre de comisión” a
$7.000.oo por metro cuadrado, acordándose una comisión equivalente al mayor valor,
ofertarlo al Municipio de Medellín para construir una “futura cárcel”, retirar la consignación
previa del fundo a otras personas y darlo en corretaje exclusivo a la actora.
LA SENTENCIA IMPUGNADA
conferida al señor William Londoño Escobar por su esposa e hijos para gestionar la venta
del inmueble ‘La Teresita’ a través de la demandante al admitir María Mónica Londoño
Vélez en su interrogatorio de parte la terminación del encargo por realizar “una sola
gestión”, sin “estar todo el tiempo esperando a que el señor César Velásquez llevará otro
cliente”, y aun cuando no era el dueño del inmueble, admitida la validez de la venta de
cosa ajena, también es válido el encargo conferido por quien no es el propietario.
Municipio de Medellín según declararon Luis Alberto Muñoz Castrillón, Iván Alberto y
Gustavo Álvarez Rendón, el desarrollo de la mediación en la venta finalmente celebrada
contraria, el encargante no debe retribuir las meras gestiones tendientes a concluirlo por
desestimular la mediación y los riesgos inherentes a la actividad profesional, en particular,
cuando los negocios no se logran.
por una sociedad legalmente constituida, con personería jurídica y capacidad para
contratar, memora la carga probatoria, y señaló que “el acervo probatorio aquí recaudado,
no permite un grado de convicción superior a la duda”.
finca ‘La Teresita’ celebrada por la sociedad Discomercio Ltda. y el Municipio de Medellín,
“corresponderá [a] aquel que pusiere su empeño y sapiencia para realizar un
acercamiento entre las partes contratantes, actividad que se desprende del proceso fue
CARGO SEGUNDO
los artículos 1494 y 1602 del Código Civil, 864 y 1341 del Código de Comercio a
causa de errores manifiestos en la interpretación de la demanda, apreciación y valoración
de las pruebas.
retribución por efectuarla Discomercio Ltda. y existir un contrato de corretaje anterior con
Inmobiliaria Velásquez Ltda., partió del cuestionamiento en la demanda a la legalidad de
la constitución de la nombrada sociedad y la venta ulterior por ésta, concluyó en las
contratar sin efecto alguno por acordar exclusividad, ni preverse aquélla para disminuir o
privarla de la retribución.
hipótesis del último inciso del artículo 1341 del Código de Comercio considerada su
naturaleza supletiva, pues hubo pacto en contrario, se confirió exclusividad, la actividad
del corredor previo no fue concomitante con la suya, que puso en contacto a las partes,
exclusividad.
validez.
CONSIDERACIONES
otras características, es contrato con tipicidad legal por su disciplina legis; bilateral o de
prestaciones correlativas al generar obligaciones para ambas partes contratantes;
oneroso y conmutativo; principal porque su existencia no pende de otro u otros negocios,
tampoco del finalmente celebrado por las partes acercadas del cual es un tipo diverso,
autónomo e independiente; en principio, paritario o de libre discusión; consensual o de
forma libre, y aun cuando prepara, facilita o propicia la celebración de otro negocio, no es
concretos de gestionar una actividad estricto sensu, realizada por sí mismo, con sus
propios medios, métodos, organización, infraestructura, riesgos y costos, sin comprender
la ejecución de actos jurídicos por cuenta ajena, la celebración del negocio en nombre de
de poner en contacto, ‘poner en relación´’, o acercar ‘a dos o más personas’, ‘con el fin de
que celebren un negocio comercial’ […] El corredor, dicen las actas de la Comisión
Revisora del Proyecto de Código de Comercio (1958), «toma la iniciativa del negocio y
búsqueda, hallazgo y conclusión de los negocios, agregan las mismas actas. De manera
que los corredores son aquellas personas que por virtud del conocimiento del mercado, y
con él la idoneidad y el grado de calificación que éste otorga, tienen como rol profesional y
funcional, amén de típico, la intermediación que se ha venido explicando, sin vinculación
con ninguna de las partes del futuro contrato, ya por trabajo, ora por mandato o
intermediación.
por la actividad del corredor y el celebrado, o sea debe darse una relación de causa a
efecto entre la gestión realizada y la celebración del contrato por la mediación o
intermediación de aquel.
requisitos: a) que el comitente haya solicitado o aceptado los servicios del intermediario
para efectuar determinado negocio; b) que el corredor haya efectuado gestiones idóneas
para el logro del encargo; c) que como consecuencia de las gestiones efectuadas por el
corredor, se haya concluido el negocio con el comitente con el tercero, salvo revocación
abusiva del encargo” (cas. civ. sentencia de 13 de abril de 1955, LXXX, 13).
de comercio. Primera parte Pág. 134 No. 10. Tipografía editorial Argentina TEA. Buenos
Aires. 1951). La eficacia de la intervención se desprende de la misma previsión del
artículo 1341 del Código de Comercio. Esto no significa que el corredor contrae una
fuera de su alcance, toda vez que otros son los sujetos intervinientes en la realización del
negocio: las personas a las cuales el corredor acercó. Sólo a estas últimas corresponde la
realización del acto jurídico relacionado con el negocio que se persigue. Entonces, lo que
derecho a la comisión del corredor no puede conocerse sino después del acaecimiento de
la condición suspensiva especialmente prevista (C. Co. artículo 1343). En todos los
demás casos el derecho condicional de la remuneración hace referencia a la celebración
del negocio para el cual se produce la intermediación del corredor” (cas. laboral, sentencia
de 16 de junio de 1981).
Más recientemente, reiteró la Sala que “no toda intermediación supone una
retribución para el corredor. A la luz del inciso 2º del artículo 1341 del Código de
Comercio, aquél ‘tendrá derecho a su remuneración en todos los casos en que se ha
celebrado el negocio en que intervenga’. Síguese de ello que, salvo pacto en contrario,
sólo puede haber reconocimiento económico para el corredor en la medida en que los
sujetos que puso en contacto finalmente arriben a un acuerdo de voluntades. Entonces,
es menester que exista una relación directa, o si se quiere, un nexo causal, entre la
gestión del corredor y la feliz celebración del negocio, al punto que se pueda decir que si
no hubiera sido por esa actividad, las partes no habrían contratado’, es decir, ‘si se
acredita que el corredor propició el acercamiento de las partes, si éstas finalmente llegan
a un acuerdo y si existe un nexo de causalidad entre tales circunstancias, se configura el
derecho a percibir la remuneración estipulada, la usual o la fijada por peritos, así sea que
podría ver burlados sus derechos” (cas. civ. sentencia de 9 de febrero de 2011, exp.
11001-3103-013-2001-00900-01).
La retribución debe pagarse por la parte que contrató al corredor, y cuando
no se estipula quien debe pagarla, “será pagada por las partes, por partes iguales, y la del
corredor de seguros por el asegurador”.
Dándose pluralidad de corretajes y corredores, verbi gratia, cuando una
persona confiere el encargo a un corredor y otra a uno diferente, o cuando contrata varios
corredores y todos intervienen en un mismo negocio, “la remuneración se distribuirá entre
ellos por partes iguales, salvo pacto en contrario” (artículo 1341, C. de Co).
febrero de 2003, en especial, porque se celebró el pacto con conocimiento de las partes
del corretaje anterior sin concederle efecto alguno al conferírsele la exclusividad, ser
posterior su contrato, irrelevante que el primer corredor haya propiciado los acercamientos
con el municipio, también la terminación de su encargo, y no cuestionó la legalidad o
licitud de la constitución de Discomercio Ltda., ni de la enajenación del predio a ésta, sino
que estos actos tuvieron el claro propósito de evadir su comisión, por constituirse con un
capital irrisorio, aparecer Londoño como su representante legal, tener por dirección la de
un apartamento donde habitan los demandados y contabilizarse el pago del precio de la
venta efectuada por éstos, después de recibir la sociedad el de la realizada a la entidad
hallando probado “que un corredor Sr. Sergio Velásquez recibió su encargo del señor
William Londoño y otro corredor señor César Velásquez a su vez de la misma persona
pero; no fueron ambos quienes concertaron el negocio”, o sea, encontró pluralidad de
corretajes y corredores, donde sólo el corredor que hizo los primeros acercamientos
tendría derecho a la retribución como tuvo ocasión de precisar el juez de instancia,
puntualizando la terminación antelada a la venta de la gestión de la actora, el derecho a la
equivocada contemplación material u objetiva, ya por suposición, bien por preterición, ora
por alteración probatoria, “atañe a la prueba como elemento material del proceso, por
creer el sentenciador que existe cuando falta, o que falta cuando existe, y debido a ella da
por probado o no probado el hecho” (LXXVIII, p. 313), y acontece “a) cuando se da por
prueba que sí existe, pero se altera sin embargo su contenido atribuyéndole una
inteligencia contraria por entero a la real, bien sea por adición o por cercenamiento” (cas.
Esta falencia exige tal notoriedad y gravedad, que “su sólo planteamiento
haga brotar que el criterio del sentenciador fue totalmente desenfocado, que está por
juicio”, lo cual ocurre en aquellos casos en que “el fallador está convicto de
decir, debe aparecer o imponerse a simple vista, “sin mayor esfuerzo ni raciocinio, o en
otros términos, de tal magnitud, que resulte contrario a la evidencia del proceso. No es por
lo tanto, error de hecho aquél a cuya demostración sólo se llega mediante un esforzado
razonamiento’ (G.J. Tomo LXXVII, pág. 972)” (cas. civ. sentencias 006 de 12 de febrero
censura es la única admisible” (cas. civ., sentencia del 31 de enero de 2005, Exp. 7872;
se subraya), pues un fallo judicial “no se puede socavar mediante una argumentación que
se limite a esbozar un nuevo parecer, por ponderado o refinado que sea, toda vez que, in
abstracto, tanto respeto le merece a la Sala el criterio que en esos términos exponga la
censura, como el que explicitó el fallador para soportar su decisión judicial” (cas. civ.,
sentencia del 5 de febrero de 2001, Exp. 5811), en cuanto que “no procederá este
recurso, cuando aflore la vacilación o la precitada duda, caso en el cual será menester
legalidad y acierto que campea en el ordenamiento patrio -ya aludida-...” (Cas. civ.,
y ponderar los diversos medios de prueba que integran el acopio demostrativo del
expediente. Sucede, entonces, que por regla general las conclusiones razonables a que
bastante ensayar un discurrir que se juzgue con mejor perfil dialéctico o con mayor rigor
lógico; lo que hace indispensable que quien haga transitar el proceso por los senderos de
la casación, y particularmente dentro del ámbito del error de hecho, debe presentarse a
ésta con argumentos incontestables, al punto de que la sola exhibición haga aparecer los
golpe de vista’” (cas. civ. sentencia 073 de 20 de abril de 2001, expediente 6014,
3. El cargo no prospera.
CARGO TERCERO
convicción superior a la duda que, desde luego, no puede ser el fundamento de una
sentencia que acoja las pretensiones formuladas” cuando el análisis conjunto realizado
conjunta de los elementos de convicción, en particular, los testimonios rendidos por Iván
Alberto Palacio García, Luis Alberto Muñoz C. y Gustavo Álvarez Rendón, el interrogatorio
de parte recibido a William Londoño Escobar, cuyos apartes pertinentes transcribe, las
acceder al petitum.
CONSIDERACIONES
fáctica controvertida, los elementos probativos y las reglas normativas, conforme sugiere
la lógica, el sentido común y la experiencia corriente.
fine, Código de Procedimiento Civil) […] A este propósito, ‘es sabido que en el campo de
la casación, el error de hecho y el de derecho, ‘no pueden ser de ninguna manera
confundidos’, pues aquél ‘implica que en la apreciación se supone o se omitió una
prueba’, mientras que éste parte de la base de ‘que la prueba fue exacta y objetivamente
apreciada pero que, al valorarla, el juzgador infringió las normas legales que reglamentan
pues en el fondo implica dejar enunciado el cargo pero sin la sustentación clara y precisa
que exige la ley; y, dada la naturaleza dispositiva del recurso de casación, le está vedado
a la Corte escoger a su libre arbitrio entre uno y otro yerro’ para examinar las
no le atribuye a ella el mérito que la ley le asigna para demostrarlo; o, en fin, cuando se lo
niega por estimar que el medio fue ilegalmente producido cuando así no sucedió’ y que,
por tanto, ‘el error de hecho y el de derecho, en materia de apreciación probatoria que por
vía indirecta lleva a la violación de norma sustancial, no pueden ser confundidos. El error
de hecho implica que en la apreciación se supuso o se omitió una prueba, mientras que el
de derecho entiende que la prueba fue exacta y objetivamente apreciada pero que, al
valorarla, el juzgador infringió las normas legales que reglamentan tanto su producción
como su eficacia’” (cas. civ., sentencia de 19 de octubre de 2000, exp. n° 5442)” (cas. civ.
sentencia de 23 de junio de 2011, exp. 73001-3103-003-2003-00388-01).
y como quiera que la norma antes mencionada exige la apreciación de las pruebas en
conjunto, la jurisprudencia de la Corte ha sostenido que el desconocimiento de tal
buscar sus puntos de enlace o de coincidencia. Ese y no otro debe ser el criterio a
seguirse cuando de individualizar este tipo de yerro se trata. En consecuencia, si, con
prescindencia de las conclusiones obtenidas en el campo de los resultados de la prueba,
pues es asunto que cae en el terreno rigurosamente fáctico, la referida tarea valorativa se
ciñó a la norma citada, no será admisible la prédica de la sustitución del examen de
conjunto realizado por el sentenciador por el que proponga el recurrente. Expresado de
otra manera, se debe tener un cuidado sumo para que el planteamiento no derive hacia el
aspecto de la objetividad de los hechos pues en éste la cuestión queda ya bajo el influjo
del error de hecho que como se sabe tiene una naturaleza distinta a la del error de
derecho” (cas. civ. sentencia de 25 de mayo de 2010, exp. 73001-3110-004-2004-00556-
01, reiterando las sentencias 067 de 4 de marzo de 1991; 047 de 28 de abril y 055 de 6
de junio de 1995; 5 de junio de 2009, exp. 4102, 4174 y 00205-01).
Luis Alberto Muñoz C. y Gustavo Álvarez Rendón, el interrogatorio de parte rendido por
William Londoño Escobar, los documentos fechados a 6 de noviembre de 2002, el
reproducido en el hecho noveno del libelo genitor del proceso, el certificado de
jurídica, extremos que deben venir debidamente delineados, dadas las características y
distinciones entre uno y otro (CCXIX, 266 y sentencia 065 de 13 de julio de 1995, entre
otras), sin admitirse en casación la mezcla de uno con otro” (cas. civ. sentencia de 29 de
finalmente se logró”, mas no entre “las partes acercadas por el recurrente”, halló la
pluralidad de corretajes y corredores, concluyó que “no fueron ambos quienes concertaron
el negocio”, que “sólo aquel corredor que hizo los primeros acercamientos tendría derecho
a la retribución como tuvo ocasión de precisar el juez de instancia”, y apoyado en el
dictamen pericial, los documentos creativos de Discomercio Ltda., los contentivos de la
4. El cargo no prospera.
DECISIÓN
En mérito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil,
administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, NO CASA la
Vélez.
Condenar en costas a la recurrente, Tásense e inclúyase la suma de seis
millones de pesos ($6.000.000,00) por concepto de agencias en derecho.
Cópiese, notifíquese y devuélvase el expediente al Tribunal de origen para
lo pertinente.
Este documento fue creado a partir del original obtenido en la Corte Suprema de Justicia.