ResumenReales

Tiempo compartido

Definición: Existe tiempo compartido cuando uno o más bienes (libres de gravámenes
y desmembramientos) están afectados, por el titular dominial, al uso periódico y por
turnos para alojamiento, hospedaje, destino turístico. Los titulares no pueden estar
inhibidos previo a la constitución (se da en la afectación más inscripción) del derecho
real, pero posteriormente sí.

Emprendedor: Puede ser el titular, la afectación de un tiempo compartido debe ser

otorgada por el titular de dominio, si estas dos figuras no coinciden el titular debe
estar presente y prestar su consentimiento sobre la afectación.

Reglamento: Debe describir los bienes afectados, los derechos y obligaciones que van
a tener los propietarios, gastos comunes y debe estar inscripto en los registros
pertinentes (de la Propiedad; de Prestadores y de Establecimientos afectados a
Sistemas de Tiempo Compartido). Uso periódico y por turnos es exclusivo para los
usuarios hasta que por alguna razón se extinga el derecho real. Estos pueden celebrar
contratos en este tiempo, siempre y cuando el reglamento lo permita.

Administrador: Puede ejercerla el emprendedor o un tercero designado por él, son

solidariamente responsables frente a los usuarios. Junto con el emprendedor,
propietario manejan una relación que se rige por las relaciones de consumo y ley de
defensa al consumidor.

Extinción: Se da por el vencimiento del plazo previsto; en cualquier momento, cuando

no se han producido enajenaciones, o se han rescindido la totalidad de los contratos,
circunstancia de la que se debe dejar constancia registral; o por destrucción de la cosa.

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 CementerioPrivado

Definición: Son aquellos inmuebles de propiedad privada que tienen única y especifica
finalidad a la inhumación de restos humanos.

Requisitos: Escritura de afectación del inmueble a efectos de destinarlo a la finalidad

de cementerio privado, inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble en conjunto
con el reglamento de administración y uso del cementerio (otorgado por la
municipalidad correspondiente). A partir de su habilitación por parte de la
municipalidad local el cementerio no puede alterar su destino ni ser gravado con
derechos reales de garantía.

Reglamento: Debe describir el inmueble sobre el cual se constituye el cementerio

privado, sus partes, lugares, instalaciones y servicios comunes. Fijar el método de
pago, constitución y funcionamiento de los órganos de administración, normas sobre
acceso y circulación de titulares y visitantes, etc.

Administrador: Su relación, al igual que la del propietario para con los titulares, se rige
por las reglas de relación de consumo. Debe llevar dos registros, el municipal donde
anota a titulares de los derechos de sepultura, en el que deben consignarse los
cambios de titularidad producidos; y otro de inhumación con los datos identificatorios
de la persona inhumada.

Inembargabilidad: Las parcelas destinadas a las sepulturas son inembargables.

Excepciones: a. Cuando los créditos provengan de la compra y construcción de
sepulcros. b. Cuando el crédito provenga de las expensas, tasas, impuestos y
contribuciones correspondientes a las parcelas. Estos embargos siempre son
ejecutivos.

Superficie

Definición: Es un derecho real temporario, sujeto a un plazo, constituido sobre cosas

inmuebles ajenas; donde se confieren facultades de uso, goce y disposición sobre los
derechos de plantar, sembrar, forestar o construir; o sobre lo plantado, forestado, o
construido en el vuelo o el subsuelo, según las modalidades de su ejercicio y plazo de
duración establecidos en el título suficiente para su constitución. El derecho
superficiario siempre coexiste con la propiedad separada del titular del suelo.

Legitimación activa: Titulares de P.H; dominio; condominio. Se constituye por contrato

oneroso o gratuito y puede ser transmitido por actos entre vivos o por causa de
muerte. No puede adquirirse por usucapión. La prescripción breve es admisible a los
efectos del saneamiento del justo título.

Plazos: Para las construcciones el máximo es de 60 años y 50 años para las

forestaciones y plantaciones, siempre se cuenta desde la adquisición del derecho de

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superficie,elplazosiemprepuedeserprorrogadoamenosqueexcedaelmáximo;
todos los derechos personales o reales de garantía que se constituyan sobre el de
superficie cuando se extinga el plazo, estos también dejan de existir.

Caso de destrucción de la propiedad superficiaria: La propiedad superficiaria no se

extingue, excepto pacto en contrario, tiene un plazo para reparar en el caso de las
construcciones son 6 años; y 3 años para plantar o forestar.

Facultades del superficiario: Puede constituir derechos reales de garantía sobre el

derecho de construir, plantar o forestar o sobre la propiedad superficiaria, limitados,
en ambos casos, al plazo de duración del derecho de superficie.

Extinción del plazo: Lo construido pasa a ser propiedad del titular del inmueble, pero
debe indemnizar (excepto pacto en contrario), el monto estipulado en el acto
constitutivo o actos posteriores, supletoriamente si no hay nada pactado la ley
establece que debe indemnizarle los valores subsistentes que aportó el superficiario
en los últimos 2 años.

Protección legal de la vivienda

Consiste en la afectación de un inmueble destinado a la vivienda, por su totalidad o

hasta una parte de su valor, donde se sustrae un inmueble del patrimonio ejecutivo,
impidiendo que sea factible perseguirlo o ejecutarlo por un embargo. Esto impide
hipotecar el inmueble, dado que implica una desafectación del mismo. Se puede
afectar únicamente un inmueble bajo este régimen.

Legitimados: Titular del dominio; condóminos en forma conjunta; juez, si fue dispuesta
por acto de última voluntad, de oficio para la conveniencia de incapaces, o a petición
de parte en juicio de divorcio.

Beneficiarios: Propietario constituyente, su cónyuge, su conviviente, sus ascendientes

o descendientes; en defecto de ellos sus parientes colaterales dentro del tercer grado
que convivan con el constituyente.

Requisitos: Después de la afectación, al menos uno de los beneficiarios debe habitar el

inmueble para que no se pierda la protección, ya que la finalidad es proteger el lugar
donde están viviendo.

Subrogación real: Se da cuando una cosa sustituye a la otra en cuanto a los efectos de
la protección; esta protección del inmueble se traslada a aquello que lo sustituyó, la
indemnización o precio gracias a la protección tampoco va a poder ser perseguido por
los acreedores.

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 Propiedadcomunitariaindígena

Definición: Las comunidades indígenas reconocidas tienen derecho a la posesión y

propiedad comunitaria de las tierras que tradicionalmente ocupan y de aquellas otras
aptas y suficientes para el desarrollo humano.

Derechos reales de disfrute

Usufructo

Definición: Usufructo es el derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente de un

bien ajeno (parte material o indivisa), sin alterar su sustancia.

Alterar sustancia: cosa = se modifica su materia, forma o destino; derecho = se lo

menoscaba.

Constitución: El acto constitutivo debe determinar los límites del uso y goce; si la
limitación no existe igualmente se considera que se constituyó un usufructo. Sólo se
admite la constitución del uso a favor de la persona humana, el usuario no puede
constituir derechos reales sobre la cosa, en cambio, el usufructuario sí puede.

Objeto: Se constituye sobre totalidad, parte material o indivisa sobre:

Cosa no fungible; derecho (aquellos que la ley permite); cosa fungible (animales);
todo o parte indivisa de una herencia cuando proviene de un testamento.

Legitimados para constituirlo: Dueño, el titular de un derecho de propiedad horizontal,

el superficiario y los comuneros del objeto sobre el que puede recaer (cuando es sobre
toda la cosa o parte material requiere unanimidad).

Modalidad: El usufructo puede ser establecido pura y simplemente, sujeto a condición

o plazo resolutorios, o con cargo. No puede sujetarse a condición o plazo suspensivos y
si así se constituye, el usufructo mismo se tiene por no establecido. Sólo hay plazo o
condición suspensiva cuando están hechas por testamento y estas suceden antes de
que fallezca el testador.

Facultades del usufructuario: Transmitir el usufructo, constituir derechos reales de

servidumbre y anticresis, uso y habitación y derechos personales de uso o goce. Como
obligación: El usufructuario debe realizar a su costa las mejoras de mero
mantenimiento, las necesarias y las demás que se originen por su culpa. No están a su
cargo las mejoras originadas por vetustez o caso fortuito. El usufructuario debe
entregar los bienes objeto del usufructo a quien tenga derecho a la restitución al
extinguirse el usufructo, en la cantidad y estado en el que fue inventariado (describe el
estado de la cosa).

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Nudopropietario:Eselsujeto,elcuallaúnicarelación quetieneconlacosaesserel
propietario.

Cuasiusufructo: No admitido en el CCCN, se trata del caso en donde el propietario

transmitía al usufructuario y este tenía amplias facultades: vender, consumir, disponer
y acabado el usufructo debía devolver en igual cantidad, especie y calidad.

Extinción:

1- La muerte del usufructuario, aunque no se haya cumplido el plazo o

condición pactados. Si no se pactó la duración del usufructo, se entiende que es
vitalicio.

2- La extinción de la persona jurídica usufructuaria. Si no se pactó la duración,

se extingue a los cincuenta años desde la constitución del usufructo.

3- El no uso por persona alguna durante diez años, por cualquier razón. El desuso
involuntario no impide la extinción, ni autoriza a extender la duración del usufructo.

4- El uso abusivo y la alteración de la sustancia comprobada judicialmente.

Acreedores: Cuando el acreedor ejecute el derecho de usufructo, el adquirente va a

tener que dar garantía de la conservación y restitución de los bienes al nudo
propietario.

Uso

Definición: Es un derecho real que consiste en usar y gozar una cosa ajena, parte
material o indivisa, sin alterar su sustancia y con los límites que el título establece.
Cuando el título no establezca la limitación se considera que es usufructo.

Diferencias con el usufructo: Es un derecho como el usufructo pero de grado menor,

tiene más limitaciones (establecidas en el título); sólo se admite la constitución en
favor de una persona humana; el usuario no puede constituir derechos reales sobre la
cosa y el usufructuario sí.

Objeto: Muebles, inmuebles en el todo o parte material o parte indivisa.

Extinción: Puede constituir derechos personales de forma ilimitada, pero cuando se

extingue el uso, estos también. Como el usufructo, se extingue con la vida del usuario y
no es transmisible mortis causa, pero por aplicación de las normas del usufructo puede
transferido por actos entre vivos.

Acreedores: Sólo pueden embargar cuando excedan las necesidades del usuario y su
familia (no aquello que tenga carácter alimentario).

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 Habitació

Definición: Derecho real que consiste en morar (residir o habitar) en un inmueble

ajeno construido, o en parte material de él, sin alterar su sustancia. El derecho real de
habitación sólo puede constituirse a favor de persona humana.

Limitaciones: No se puede transmitir por mortis causa (igual que uso y usufructo) ni
por actos entre vivos (distinto uso y usufructo). No puede constituir derechos reales ni
personales sobre la cosa (distinto uso y usufructo). Este derecho real no es ejecutable
por los acreedores (distinto uso y usufructo).

Obligaciones del habitador: Pagar impuestos, reparaciones de la casa o parte de ella

según la extensión de su derecho.

Extinción: Igual que en usufructo.

Servidumbre

Definición: Derecho real que se establece entre dos inmuebles, donde uno se
denomina fundo dominante (el que tiene el derecho real), y el fundo sirviente (se
considera que tiene una carga o gravamen real).

Objeto: La totalidad o una parte material del inmueble ajeno, requiere la existencia de
dos propietarios distintos.

Contenido: La servidumbre debe estar determinada en el título, y puede ser

determinada por el titular del inmueble dominante. Cuando la servidumbre se trate de
una obligación de hacer, va a ser un derecho personal, y no uno real oponible erga
omnes (se va a regir por el art. 724).

Clasificación:

a- Positiva: Cuando sólo tenga que soportar el ejercicio de una actividad, como
por ejemplo una servidumbre de paso.

b- Negativa: Cuando se trate de una abstención impuesta en el título, como por

ejemplo una prohibición de no edificar a mayor altura de x, va a ser una
servidumbre negativa.

a- Personales: Cuando la servidumbre es constituida en una persona determinada, sin

inherencia al inmueble dominante, se presume que es vitalicia (pero puede ser menor
a la vida del titular) y acaba con la muerte del titular, sin importar cuál fue el plazo
convenido entre las partes (intransmisible mortis causa). La calidad personal o real de
la servidumbre surge del título, en caso de duda se presume personal. Cuando es en
favor de persona jurídica, se extingue con esta o a los 50 años de su constitución, si no
se pactó menor duración.

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b-Reales:Aquellaqueesinherentealinmuebledominante,sepresumeperpetua
salvo pacto contrario. La servidumbre real sigue con los fundos sirvientes y dominantes
a cualquier poder que pasen y no puede ser separada del fundo, ni formar el objeto de
una convención, ni ser sometida a gravamen alguno.

a- Perpetuas: Cuando su duración sea perpetua, se presume en el caso de las reales.

b- Temporarias: Cuando su duración sea temporal (personales).

Presunciones: La servidumbre se presume onerosa, cuando es personal; y cuando es

real se presume perpetua.

Adquisición: Las servidumbres no se pueden adquirir por usucapión (sólo las positivas,
porque hay un acto posesorio). Se puede adquirir por disposición de última voluntad;
contratos onerosos o gratuitos; por imperativo legal. Está prohibida la constitución
impuesta por el juez.

Legitimados: Los titulares de derechos reales que recaen sobre inmuebles y se ejercen
por la posesión. Si existe comunidad debe ser constituida por el conjunto de los
titulares.

Transmisibilidad: La servidumbre personal es intransmisible por causa de muerte, sin

perjuicio de lo dispuesto para la servidumbre. Ninguna servidumbre puede
transmitirse con independencia del inmueble dominante ni tampoco su ejecución por
acreedores (en ambos depende de la decisión de quien posee el inmueble
dominante).

Extinción: desaparición de toda utilidad para el inmueble dominante; el no uso por

persona alguna durante diez años, por cualquier razón; en las servidumbres
personales, si el titular es persona humana, su muerte, aunque no estén cumplidos el
plazo o condición pactados; si el titular es una persona jurídica, su extinción.

Derechos reales de garantía

Teoría general: El acreedor de una garantía, siempre ante el incumplimiento de una

prestación va a poder ejecutar el patrimonio de su deudor, dado que este es la
garantía común de todos los acreedores ejecutando sus bienes, siempre y cuando
estos no estén afectados a una ley especial que determine su Inembargabilidad o
inejecutabilidad como por ejemplo la protección legal de la vivienda.

Clasificación:

a- Legales: Aquellas impuestas por ley o judicialmente.

b- Convencionales: Aquellas garantías que se apartan del principio de igualdad

común de los acreedores concediendo privilegios o prioridades sobre el acreedor.

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c-Unilaterales:Cuandoelsujetoseobligaapagarleaunbeneficiario,cuandoestesela
exija como una obligación de pago.

a- Personales: Se trata de una garantía constituida por contrato en la que un

sujeto asegura el cumplimiento de una obligación principal, contraída por otra
persona; ejemplos: fianza, seguro de caución, etc.

b- Reales: Son aquellas donde se afecta uno o más bienes (del deudor o de un tercero),
al pago de una obligación. Cuando esa afectación consiste en un derecho real, se trata
de un derecho real de garantía.

Derecho real de garantía: Son aquellas garantías reales en las que se afecta una cosa o
bien al pago de un crédito, otorgándole al acreedor las facultades propias de un
derecho real (ius preferendi y ius persequendi).

Elementos del crédito: Sujetos: acreedor y deudor; objeto: prestación; causa fuente:
mutuo, saldo de una compraventa, etc.

Elementos del derecho real de garantía: Sujeto: acreedor; objeto: determinado;

gravamen; causa fuente: convención (acuerdo entre partes).

Caracteres esenciales:

1- Convencionalidad: Los derechos reales de garantía sólo pueden ser constituidos

por contrato, celebrado por los legitimados y con las formas que la ley indica para
cada tipo.

2- Accesoriedad: Los derechos reales de garantía son accesorios de un derecho

personal, de tal modo que este es el principal y siempre debe estar presente para
poder ejecutarlo. Consecuencias: El crédito principal debe existir para hacer valer el
accesorio; la extinción del crédito principal que sucede por alguno de los modos
normales para la extinción de obligaciones, extingue la garantía; la nulidad de la
obligación principal produce la nulidad de la garantía (pero no viceversa, si la garantía
es nula no produce la nulidad del crédito principal).

3- Especialidad: El monto de la garantía o gravamen debe estimarse en dinero. La

especialidad queda cumplida con la expresión del monto máximo del gravamen. El
crédito puede estar individualizado en todos los elementos desde el origen o puede
nacer posteriormente. El acto constitutivo debe especificar el plazo y su máximo es de
10 años.

Indivisibilidad: Los derechos reales de garantía son indivisibles. La indivisibilidad

consiste en que cada uno de los bienes afectados a una deuda y cada parte de ellos,
están afectados al pago de toda la deuda y de cada una de sus partes. El acreedor cuya
garantía comprenda varios bienes puede perseguirlos a todos conjuntamente, o sólo a

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unooalgunosdeellos,conprescindenciadea quiénpertenezcaodelaexistenciade
otras garantías. Se puede pactar la divisibilidad de la garantía respecto del crédito y
bienes afectados.

Propietario no deudor: Su responsabilidad es limitada únicamente al bien gravado

(únicamente a lo que se obligó, puede existir un remanente que es derecho de este
sujeto), y no con la totalidad de su patrimonio. En el juicio primero va contra el deudor
y luego contra el propietario no deudor (posteriormente puede reclamarle al deudor y
saldar la deuda).

Subrogación real: La garantía se traslada de pleno derecho sobre los bienes que
sustituyen a los gravados, sea por indemnización, precio o cualquier otro concepto que
permite la subrogación real.

Hipoteca

Definición: Derecho real de garantía que recae sobre uno o varios inmuebles, los
cuales continúan en posesión del constituyente, que en caso de haber un
incumplimiento del deudor, el acreedor va a tener las facultades de preferencia y
persecución y de este modo lograr el cobro del crédito.

Legitimación: Pueden constituir este derecho los titulares de los derechos reales de
dominio, condominio, propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios y superficie.

Como principio general a los derechos reales de garantía por la convencionalidad se

requiere un contrato, pero además debe ser constituida por escritura pública.

Accesoriedad: Igual que en parte general.

Convencionalidad: Igual que en parte general.

Indivisibilidad: Igual que en parte general.

Hipoteca en condominio: Se puede realizar sobre la totalidad del inmueble o sobre

partes indivisas, en el segundo caso se puede ejecutar sin esperar al resultado de la
partición, la partición (extrajudicial) es inoponible al acreedor hipotecario que no
presta consentimiento expreso.

Determinación del objeto/Especialidad en cuanto al objeto: El inmueble que grava la

hipoteca debe estar determinado por su ubicación, medidas perimetrales, superficie,
colindancias, datos de registración, nomenclatura catastral, y cuantas especificaciones
sean necesarias para su debida individualización. Inmueble objeto de la hipoteca
siempre individualizado.

Especialidad en cuanto al crédito: Debe estar especificado el monto capital del crédito
por el cual va a estar afectado el inmueble a esa garantía.

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Duración:Tieneunplazode35años,puedeserrenovada;sinoloespasadoeseplazo
se convierte en un crédito común y quirografario perdiendo el privilegio.

Hipoteca abierta: Por el principio de especialidad en cuanto al crédito, debe estar

especificado el monto capital del crédito y el monto máximo garantizado. Pero en las
hipotecas abiertas el monto capital de crédito puede ser indeterminado, la única
limitación que va a tener es el plazo reducido a 10 años.

Hipoteca cerrada: Debe estar especificado el monto capital del crédito y el monto
máximo garantizado.

Cancelación: Se trata de un acto administrativo que se realiza por el mismo

instrumento que se constituyó (escritura pública). Es un acto unilateral del titular,
donde el banco tiene la obligación de dar publicidad a ese acto.

Ejecución hipotecaria común: Es llevada a cabo por un juez y no de manera

extrajudicial y se rige por las reglas del Código Procesal Civil (la especial por ley 24441).

Ejecución hipotecaria especial: Se trata de una ejecución extrajudicial, aplicado en

hipotecas con emisión de letra hipotecaria o cuando lo hayan pactado expresamente
en el acto de constitución o en un acto posterior. Este procedimiento se inicia cuando
el deudor se encuentre en mora de 60 días, se le intima por un plazo de 15 días; el
deudor en este estado puede pagar (15 días), no se puede defender salvo que incurran
las siguientes excepciones (las presenta ante el juez): Que no esté en mora; Que no
haya sido intimado de pago; Que no se hubiera pactado la vía elegida; o Que existieran
vicios graves en la publicidad. Si se dan las excepciones se suspende la ejecución; caso
contrario procede la preparación de la subasta donde el escribano y martillero van a
manejar el proceso.

Anticresis

Definición: Derecho real de garantía que se constituye sobre cosas registrables

individualizadas, cuya posesión se entrega al acreedor o a un tercero designado por las
partes, a quien se autoriza a percibir los frutos para imputarlos a una deuda.

Legitimación: Lo pueden constituir los titulares de los derechos reales de dominio,

condominio, propiedad horizontal, superficie y usufructo.

Accesoriedad: Igual que en parte general.

Convencionalidad: Igual que en parte general.

Especialidad: Igual que en parte general.

Indivisibilidad: Es indivisible, el titular no está obligado a restituir el objeto mientras no

le haya pagado enteramente el crédito.

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Publicidad:Acarrealaoponibilidadysecumplemediantelainscripcióndelacto
constitutivo en el Registro de la Propiedad de los bienes gravados.

Objeto: Debidamente individualizado (inmueble o cosas muebles registrables). El

acreedor anticresista es poseedor legítimo; y en el caso de que haya un tercero
designado por las partes, este va a ejercer la posesión en representación del acreedor.

Derechos del acreedor: Usar la cosa (si es inmueble lo puede dar en alquiler o habitar,
si es un cosa mueble también la puede alquilar o usar); percepción de frutos; privilegio
(tiene un privilegio especial con la cosa gravada, puede hacerlo valer con una ejecución
individual); acciones (defensa extrajudicial, acciones posesorias y acciones reales o
ejecutar la deuda por vía judicial o extrajudicial).

Obligaciones del acreedor: Conservación; mantener el destino (debe continuar

ejerciendo la cosa según su naturaleza o aquello a lo que estaba destinada a hacer);
restituir (una vez extinguida la deuda o finalizado el plazo de anticresis); gastos y
mejoras (sólo aquellas útiles y que aumentan el valor de la cosa le serán restituidas al
acreedor). El incumplimiento de estos deberes extingue la garantía y obliga al
acreedor a restituir la cosa al titular actual legitimado.

Plazo máximo: El tiempo de la anticresis no puede exceder de diez años para cosas
inmuebles y de cinco años para cosas muebles registrables. Si el constituyente es el
titular de un derecho real de duración menor, la anticresis se acaba con su titularidad.

Duración de la inscripción: Los efectos del registro de la anticresis se conservan por el

término de veinte años para inmuebles y de diez años para muebles registrables, si
antes no se renueva.

Prenda

Definición: La prenda es el derecho real de garantía sobre cosas muebles no

registrables o créditos instrumentados, se entrega por el constituyente al acreedor o
un tercero designado (de común acuerdo por ambos, este va a ser tenedor con
carácter de depositario), en seguridad de una deuda.

Accesoriedad: Igual que en parte general.

Convencionalidad: Igual que en parte general.

Especialidad: Igual que en parte general.

Indivisibilidad: Igual que en parte general.

Objeto: Solo aquellas cosas muebles que están en el comercio y no son registrables,
debe ser actual y estar individualizado en el contrato constitutivo. El derecho que da la
prenda se extiende a los accesorios de la cosa y a sus aumentos. Cuando se trate de un

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créditodebeestarinstrumentado(públicooprivado),esimprescindibleparala
tradición.

Legitimados: Dueño o totalidad de los condóminos que pueden ser deudores o no de la

obligación que van a garantizar.

Oponibilidad: Para que sea oponible a terceros debe contar con la instrumentación
pública o privada. La publicidad se cumple a través de la tradición (posesión de la cosa
más precisamente).

Ejecución: El acreedor puede vender la cosa prendada en subasta pública,

debidamente anunciada con diez días de anticipación en el diario de publicaciones
legales de la jurisdicción que corresponde al lugar en que, según el contrato, la cosa
deba encontrarse.

Privilegio: El acreedor prendario goza de un privilegio especial que tiene como asiento
el objeto del gravamen.

Extinción: Se extingue por vía de consecuencia (cuando se extingue el crédito

garantizado) o por vía principal (cuando la cosa se extingue o es puesta fuera de
comercio) o en casos de confusión (acreedor actúa como propietario) o cuando el
acreedor renuncie al crédito. Una vez extinguida la prenda, pero sin haberse
extinguido el crédito dado en prenda, el acreedor debe restituir el instrumento
probatorio del crédito prendado y notificar la extinción de la prenda al deudor del
crédito prendado.

Defensas del derecho real

Defensa extrajudicial: Aquellas donde se intenta repeler una fuerza con otra de la
misma magnitud ante la imposibilidad de que las autoridades puedan actuar
adecuadamente, sin exceder los límites de la legítima defensa. Como principio general
nadie puede mantener la posesión o tenencia de propia autoridad, esta defensa es

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excepcionalencasosdeinmediatezdondelosauxiliosdelaautoridadjudicialopolicial
llegarían demasiado tarde.

Acciones posesorias

1- Acción de despojo: Se da en casos de desposesión o despojo (concepto reservado

para los casos donde hay violencia), donde un tercero actúa como dueño de la cosa,
tiene animus + corpus (aunque el afectado sea el verdadero dueño) constituyendo la
desposesión, generando una exclusión absoluta del poseedor actual. Su finalidad es la
restitución de la cosa.

Legitimación activa: Todo tenedor y poseedor frente a un desapoderamiento o

despojo.

Legitimación pasiva: Autor del despojo, sus herederos y sucesores.

2- Acción de mantener la tenencia o posesión: Se da en casos de turbación (cuando

hay molestias en el ejercicio del derecho real), no hay una exclusión absoluta hacia el
titular o poseedor. Su finalidad es el cese de la turbación que molesta al ejercicio de la
posesión o tenencia.

Ámbito de aplicación: amenaza fundada de una desposesión (no requiere acto

material); obra de construcción nueva (como peligro inminente o anuncio); molestias
en el ejercicio de la posesión o tenencia.

Legitimación activa: Todo tenedor y poseedor que se encuentre ante el ámbito de

aplicación de esta acción.

Legitimación pasiva: Autor de la turbación.

Proceso: Las acciones posesorias tramitan por el proceso de conocimiento más

abreviado que establecen las leyes procesales o el que determina el juez, atendiendo a
las circunstancias del caso.

Interdictos

Son similares a las acciones posesorias con la diferencia de que estos encuentran su
fundamento en la vía procesal (están en el código procesal, se rigen por sus reglas y
principios a diferencia de las posesorias que están en el CCCN), de elegirse este medio
de deberá desechar la vía de acciones posesorias, se elige ir por una o por la otra.

Legitimación activa: Todos los poseedores y tenedores.

Interdicto de adquirir: Este interdicto tiene los siguientes requisitos; a. Que quien lo
intente presente título suficiente para adquirir la posesión o la tenencia con arreglo a

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derecho;b.Quenadietengatítulodedueñoousufructuariodelacosaqueconstituye
el objeto del interdicto; c. Que nadie sea poseedor o tenedor de la misma cosa.

Cautelares: Anotación de Litis; restituir sólo si paga la fianza.

Sentencia: Juez examina el título y si lo encuentra suficiente, otorgará la posesión o

tenencia.

Interdicto de retener: Requisitos; a. Que quien lo intentare se encuentre en la actual

posesión tenencia de una cosa, mueble o inmueble; b. Que alguien amenazare
perturbarle o lo perturbase en ellas mediante actos materiales.

Legitimación pasiva: La demanda se dirigirá contra quien el actor denunciare que lo

perturba en la posesión o tenencia, sus sucesores o copartícipes, y tramitará por las
reglas del proceso sumarísimo.

Cautelares: Prohibición de innovar.

Sentencia: Condena al cese de la turbación.

Interdicto de recobrar: Requisitos; a. Que quien lo intente, o su causante, hubiere

tenido la posesión actual o la tenencia de una cosa mueble o inmueble; b. Que hubiere
sido despojado total o parcialmente de la cosa, con violencia o clandestinidad.

Legitimación pasiva: La demanda se dirigirá contra el autor denunciado, sus sucesores,

copartícipes o beneficiarios del despojo y la tramitará por juicio sumarísimo.

Sentencia: Restituir la posesión o la tenencia del bien al despojado.

Interdicto de obra nueva: Cuando se hubiere comenzado una obra que afectare a un
inmueble, su poseedor o tenedor podrá promover el interdicto de obra nueva. Será
inadmisible si aquélla estuviere concluida o próxima a su terminación.

Legitimación pasiva: La acción se dirigirá contra el dueño de la obra y, si fuere

desconocido, contra el director o encargado de ella.

Sentencia: Dispondrá la suspensión definitiva de la obra o, en su caso, su destrucción y

la restitución de las cosas al estado anterior, a costa del vencido.

Plazos: Los interdictos de retener, de recobrar y de obra nueva no podrán promoverse

después de transcurrido UN (1) año de producidos los hechos en que se fundaren.

Todas estas acciones tramitan en juicios posesorios, se elige el interdicto o la acción

posesoria y cualquiera de estas dos vías implica el agotamiento del juicio posesorio ≠
juicio petitorio, la escala más alta de las acciones disponibles, las acciones reales se
pueden interponer desde un principio o cuando ya haya tramitado el juicio posesorio,
siempre y cuando el actor cuente con la legitimidad necesaria (titular de derecho real);

15
estavíaesmáslenta,pero encambio nosediscute lavalidezdelasrelacionesde
poder (cuestiones de hecho), sino la del derecho real (cuestiones de derecho).

Acciones reales

Definición: Son los medios para defender en juicio la existencia, plenitud y libertad de
los derechos reales frente a actos que impiden su ejercicio, estas acciones son
imprescriptibles, salvo que otra persona las adquiera por usucapión.

En todas las acciones reales el titular tiene la posibilidad de optar por demandar el
restablecimiento del derecho real u obtener la indemnización sustitutiva del daño.

a- Si opta por el restablecimiento de su derecho, puede reclamar el

resarcimiento complementario del daño.

b- Si opta por obtener la indemnización sustitutiva del daño, pierde el derecho

a ejercer la acción real

Acción reivindicatoria: Se utiliza esta acción cuando está en peligro la existencia del
derecho real, es decir, contra actos que producen el desapoderamiento de la cosa.

Objeto: Cosas muebles o inmuebles, sobre las que hubiera recaído un despojo.
Automotores: Sólo son reivindicables aquellos que han sido inscriptos de mala fe a
nombre del adquirente; adquiridos a título gratuito de buena fe; robado y el
adquirente con mala fe; cuando el adquirente no tenga la inscripción registral a su
nombre. Nunca podrán ser objeto de esta acción, las cosas indeterminadas, futuras o
cosas fungibles.

Legitimación activa: Únicamente titulares de derechos reales que se ejercen por la

posesión. La titularidad del legitimado se prueba con la escritura pública (título
suficiente, no puede con justo título).

Legitimación pasiva: Contra el poseedor o tenedor de la cosa. Este poseedor siempre

va a poder oponer usucapión a su favor en la defensa, siempre y cuando este se
hubiera consumado.

Sentencia: La finalidad es la restitución de la cosa, por lo tanto la sentencia va a

obligar al vencido a restituir la cosa a su legítimo dueño y en caso de que hubiera
habido una registración a favor del vencido, también va a haber un efecto constitutivo
modificando la titularidad de este y asentándolo en el registro pertinente.

Acción negatoria: Se trata de los casos donde la libertad del derecho real está en
peligro, por una turbación en el derecho, se diferencia de la reivindicatoria en la lesión
dado que en esta no existe un desapoderamiento, sino una molestia en el ejercicio.

16
Legitimaciónactiva:Únicamentetitularesdederechosrealessobreinmuebles quese
ejercen por la posesión.

Legitimación pasiva: Contra cualquiera que impida el derecho de poseer de otro,

aunque sea el dueño del inmueble, arrogándose sobre él alguna servidumbre indebida
(porque no desapodera de la cosa, sino que la turba). Puede también tener por objeto
reducir a sus límites verdaderos el ejercicio de un derecho real.

Sentencia: Cese de la turbación.

Acción confesoria: Se trata de los casos en donde está en peligro la plenitud del
derecho real, normalmente en los casos donde el titular del derecho real se ve
impedido de ejercer la servidumbre.

Legitimación activa: Titulares de derechos reales que se ejercen por la posesión.

Legitimación pasiva: Contra cualquiera que impide los derechos inherentes a la

posesión de otro, especialmente sus servidumbres activas.

Acción de deslinde: Cuando existe estado de incertidumbre acerca del lugar exacto por
donde debe pasar la línea divisoria (límite) entre inmuebles contiguos

Finalidad: Fijar de manera cierta (teniendo en cuenta una investigación fundada en

títulos y antecedentes) y demarcar el límite en el terreno.

Legitimación activa: Titular de un derecho real sobre un inmueble no separado de otro

por edificios, muro u otras formas de separación.

Legitimación pasiva: Contra el Estado cuando se trate de bienes privados, y además

pueden citarse a los demás titulares de derechos reales que se ejercen por la posesión.

Sentencia: La sentencia va a declarar el límite teniendo en cuenta la prueba

(documentación y planos) aportada; en caso de que la prueba no sea concluyente el
juez debe dar razón fundada para determinar el límite.

Conceptos:

Posesión (ejercicio del poder de hecho) ≠ Derecho a la posesión (título que habilita a
exigir la posesión).

Derecho de poseer (derecho real de servidumbre sobre inmueble dominante, no tiene

relevancia en la discusión de poder de hecho) ≠ Derecho a la posesión.

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 Publicidaddelosderechosreales

Cosas muebles registrables: La publicidad es constitutiva del derecho real, éste nace
con la inscripción en el registro pertinente.

Cosas inmuebles: La publicidad es declarativa, el derecho real nace extra-

registralmente, pero la inscripción es a los fines de la oponibilidad contra terceros
(antes de la inscripción es sólo oponible entre las partes).

Principio de rogación: Las inscripciones registrales siempre son a pedido de parte.

Excepciones: 1- Actuación de oficio: El registro modifica la inscripción sin que la parte

lo pida, por ejemplo cuando vence el plazo de 35 años de una hipoteca el registro la da
de baja de oficio; 2- Medidas cautelares: En caso de los embargos (duran 5 años), si no
se pidió la reinscripción ante un juez antes de su vencimiento, el registro pueda dar la
baja del embargo vencido. 3- Inscripción provisoria: En los casos donde faltan
completar datos del título o hay que hacer modificaciones, se da un plazo de 180 días,
si cae ese plazo el registro puede dar de baja el título de oficio.

Principio de legalidad: Refiere a la facultad que tiene el registrador para examinar el

título a inscribir, está limitado al control de formas extrínsecas. Es decir, sólo puede
controlar los requisitos de forma del título (si está hecho por escritura pública). De este
control nacen dos posibilidades que no haya ningún defecto en el título y lo inscriba. O
que a su vez haya un defecto no subsanable (rechaza el título) o que el defecto sea
subsanable (el registro devuelve el título y tiene un plazo de 180 días para subsanar los
defectos). Cuando cumple la subsanación, el título se convierte en definitivo, con
efectos retroactivos a la fecha inicial de subsanación. El título será de nulidad absoluta
y manifiesta en los casos de defectos no subsanables.

El registro no puede controlar las condiciones de fondo, porque el derecho real nació
anteriormente con el título suficiente, se supone que un oficial público (escribano)
convalidó esos requisitos. Excepción: Cosas muebles registrables, por el efecto
constitutivo (principio de legitimidad), el registro está facultado para revisar las
condiciones de fondo y forma al momento de la inscripción.

Sistemas de convalidación: Son los medios de saneamiento del título por medio del
registro, no ocurre en el sistema argentino por el principio de legalidad, dado que
el derecho real nace extra-registralmente.

Principio de prioridad: Las inscripciones en el registro, tienen un número y orden

cronológico (fecha y hora), de acuerdo al momento en que se presentan. En caso de
inscripciones concurrentes, va a haber una preferencia excluyente donde el antes
inscripto va a tener primacía sobre los posteriores.

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 Losescribanosdebensolicitarloscertificadosdedominio,paracorroborarqueel
sujeto está acreditado para transmitir el dominio, y además deben solicitarlo con
reserva de prioridad, lo que genera un plazo de 15 días de reserva para realizar el acto
para el cual se solicitó el certificado (cae el plazo, cae la prioridad). Realizado el acto
dentro de los 15 días, hay un nuevo plazo de 45 días para inscribir en el registro y no
perder la reserva o prioridad, y de ese modo ganar la oponibilidad desde su
inscripción. Si se hace alguna operación durante estos plazos, no le son oponibles, pero
sí lo serán cuando caiga el plazo, quedan anotadas en el registro, siguiendo el principio
de prioridad.

Informes de dominio: Muestran la situación jurídica del inmueble en el momento en

que se solicitó, define si en ese momento es oponible a terceros. Legitimados para
pedirlo: Titulares del derecho real, acreedor hipotecario, abogado, escribano y agente
inmobiliario. Mediante este documento se verifica si hay alguna operación en curso en
cuanto al inmueble.

Derecho de retención

Derecho de retención: No es un derecho real, porque no está enumerado en el 1887

CCCN (no cumple con numerus clausus, carácter de los derechos reales). Sino que es
una facultad del acreedor para conservar y mantener en su poder la cosa del deudor
hasta que éste pague su deuda. No se puede ejercer el derecho de retención sobre una
cosa inmaterial.

Requisitos: La cosa debe encontrarse en poder del acreedor, como consecuencia del
vínculo contractual; la causa por la que la cosa se encuentra en poder del acreedor
debe ser lícita; la obligación en deuda debe ser cierta y exigible. No puede tratarse de
un contrato a título gratuito (excepción: si ay un interés en favor de la otra parte).

Acreedor: Su relación con la cosa no es la titularidad, sino que es un poder de hecho

por una causa licita dentro del comercio que habilita al embargo.

Derechos del acreedor: Puede ejercer todas las acciones para proteger, defender,
conservar la cosa y de ese modo garantizar la realización del crédito. Tiene en su poder
las defensas posesorias de despojo y mantener o los interdictos de retener y recobrar.
Percibir un canon por el depósito o mantención de la cosa, desde que intima al deudor
(también debe incluir en la intimación el canon por depósito); puede percibir los frutos
de la cosa retenida, pero no está obligado a hacerlo, si decide hacerlo debe notificar al
deudor, los frutos cancelan los intereses y luego el capital de la deuda (excedente).

Obligaciones del acreedor: No puede usar la cosa, a menos que se pacte lo contrario
en el contrato (cláusula expresa); conservar la cosa y efectuar las mejoras necesarias a
costa del deudor (para exigirlas posteriormente deben estar documentadas);

19
obligaciónderestituircuandofinalicelaretenciónyrendircuentasaldeudorde la
percepción de frutos.

Efectos: No se puede dividir ni dar pagos parciales; se transmite con el crédito, es

accesorio a la cosa; no se le impide al deudor su facultad de administración o
disposición de la cosa, pero el acreedor no está obligado a entregar la cosa hasta que
se pague el crédito; en caso de concursos el acreedor no puede negarse a entregar la
cosa, su derecho de retención se transforma en un privilegio especial (calidad de
crédito con preferencia a otro).

Extinción: Pago de deuda; pérdida de la cosa retenida (desaparece); renuncia del

retenedor o abandono de la cosa; confusión de la calidad del retenedor como
propietario de la cosa; abuso del derecho por parte del retenedor o que este incumpla
sus obligaciones.

Privilegios

Definición: El privilegio es la calidad que corresponde a un crédito de ser pagado con

preferencia a otro. No es un derecho sino que es una calidad del crédito. Los privilegios
son de origen legal y no se pueden pactar dentro de un contrato, únicamente se puede
pactar su postergación (no se puede renunciar a créditos laborales).

General: Recaen sobre el patrimonio y se reclaman en un proceso colectivo.

Especial: Recaen sobre un bien individualizado y se ejecutan en un proceso individual.

Cobro: Orden de prelación en privilegios especiales, por reserva de gastos antes de

pagar los créditos de privilegio especial, se reservan los importes para la conservación
custodia, administración y realización más los honorarios y costas del juicio.

1° Gastos del conservador: mejoras; conservación; construcción; expensas; 2° Créditos

laborales: Remuneraciones al trabajador por la antigüedad, indemnizaciones por
accidentes de trabajo o despido, falta de preaviso, etc.; 3° Impuestos, tasas y
contribuciones; 4° Créditos provenientes de un retenedor; 5° Créditos garantizados
con hipoteca, anticresis, warrant, debentures y obligaciones negociables; 6° Privilegios
provenientes de leyes especiales: Establecidos en el código aeronáutico, ley de
seguros, ley de minería, etc.

Caso créditos subordinados: Se rigen por las cláusulas convenidas, siempre que no
afecten derechos de tercero. El acreedor puede renunciar a su privilegio. El acreedor y
el deudor pueden convenir la postergación de los derechos del acreedor respecto de
otras deudas presentes o futuras

Principio general: El privilegio no se extiende a los intereses, ni a las costas, ni a otros

accesorios del crédito, excepto disposición legal expresa en contrario.

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