MD Prog Pembiayaan 2
MD Prog Pembiayaan 2
MD Prog Pembiayaan 2
KEMENTERIAN PU PR
DITJEN CIPTA KARYA
Diklat Pengelola Teknis
Pembangunan Bangunan
Gedung Negara
Tahun 2017
Balai Diklat I Medan
BANGUNAN GEDUNG NEGARA
Landasan Hukum
1. UU No. 18 Tahun 1999
Tentang Jasa Konstruksi
2. UU No. 28 tahun 2002
Tentang Bangunan Gedung
3. UU No. 1 tahun 2004
Tentang Perbendaharaan Negara
4. Peraturan Pemerintah No. 29 Tahun 2000
Tentang Penyelenggaraan Jasa Konstruksi
5. Peraturan Pemerintah No. 36 Tahun 2005
Tentang Peraturan Pelaksanaan UU No. 28 tahun 2002 tentang
Bangunan Gedung
6. Peraturan Pemerintah Nomor 6 Tahun 2006
Tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah
7. KEPPRES No. 42 Tahun 2002
Tentang Pedoman Pelaksanaan Anggaran Pendapatan dan Belanja
Negara
8. PERPRES No. 73 Tahun 2011
Tentang Pembangunan Bangunan Gedung Negara
9. Keputusan Menteri Pekerjaan Umum No. 45/PRT/M/2007
Tentang Pedoman Teknis Pembangunan Bangunan Gedung Negara
KETENTUAN UMUM (perpres no 73 thn 2011)
a. PENYUSUNAN
RENCANA
a. STATUS BMN
KEBUTUHAN a. PERENCANAAN
b. SERTIFIKAT LAIK
b. PENYUSUNAN TEKNIS
FUNGSI (SLF)
RENCANA b. PELAKSANAAN
c. PENDAFTARAN
PENDANAAN KONSTRUKSI
SEBAGAI
c. PENYUSUNAN c. PENGAWASAN
BANGUNAN
RENCANA TEKNIS
GEDUNG NEGARA
PENYEDIAAN
DANA
SKEMATIK
Klasifikasi
Standar Luas
BIAYA PEKERJAAN
STANDAR Standar
PEMBANGUNAN Jumlah Lantai
BANGUNAN
BARU HSBGN
PERAWATAN Non-Standar
BANGUNAN Bgn + Lingk
BIAYA PEKERJAAN Non-Standar
NON STANDAR Lainnya
Non-Standar
Fungsi Khusus
PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA
PENGERTIAN
PERMEN PU No. 45/PRT/M/2007
BANGUNAN SEDERHANA
adalah bangunan gedung negara dengan karakter sederhana serta
memiliki kompleksitas dan teknologi sederhana Masa penjaminan
kegagalan bangunannya adalah selama 10 (sepuluh) tahun
BANGUNAN TIDAK SEDERHANA
adalah bangunan gedung negara dengan karakter tidak sederhana
serta memiliki kompleksitas dan/atau teknologi tidak sederhana
Masa penjaminan kegagalan bangunannya adalah selama paling
singkat 10 (sepuluh) tahun
BANGUNAN KHUSUS
adalah bangunan gedung negara yang memiliki penggunaan dan
persyaratan khusus, yang dalam perencanaan dan pelaksanaannya
memerlukan penyelesaian/teknologi khusus Masa penjaminan
kegagalan bangunannya paling singkat 10 (sepuluh) tahun
Klasifikasi BGN
Klasifikasi Penggunaan Bangunan
BG Kantor yang sudah ada disain prototipe-nya/ sd. 2
lantai/luas sd. 500 m2
SEDERHANA Rumah Dinas Tipe C,D, dan E
Pelayanan kesehatan: Puskesmas
Pendidikan: lanjutan dan dasar sd. 2 lantai
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
Menteri/ Ketua
1 28.00 40.00 40.00 60.00 20.00 15.00 24.00 14.00 6.00 247.00 8
Lembaga
2 Wakil Menteri 16.00 14.00 20.00 18.00 10.00 10.00 15.00 10.00 4.00 117.00 5
R.Staf pada setiap
Eselon IA/ Anggota jabatan
3 16.00 14.00 20.00 18.00 10.00 10.00 15.00 10.00 4.00 117.00 5
Dewan diperhitungkan
berdasarkan jumlah
4 Eselon I B 16.00 14.00 20.00 9.00 5.00 7.00 4.40 5.00 3.00 83.40 2
personel
@ 2,2 - 3 m2/
5 Eselon II A 14.00 12.00 14.00 12.00 5.00 7.00 4.40 3.00 3.00 74.40 2 personel, sesuai
dengan tingkat
6 Eselon II B 14.00 12.00 10.00 6.00 5.00 5.00 4.40 3.00 3.00 62.40 2 jabatan dan
kebutuhan dari
masing-masing
7 Eselon III A 12.00 6.00 3.00 3.00 24.00 0
R. K/L
Toilet
8 Eselon III B 12.00 6.00 3.00 21.00 0
ber
sama
9 Eselon IV 8.00 8.80 2.00 18.80 4
PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA
(2).RUANG PENUNJANG
JENIS RUANG LUAS KETERANGAN
1 2 3
Ruang Rapat Utama
1 140 m2 Kapasitas 100 orang
Kementerian
2 Ruang Rapat Utama Es. I 90 m2 Kapasitas 75 orang
3 Ruang Rapat Utama Es. II 40 m2 Kapasitas 30 orang
4 Ruang Studio 4 m2/ orang Pemakai 10% dari staf
5 Ruang Arsip 0.4 m2/ orang Pemakai seluruh staf
6 WC/ Toilet 2 m2/ 25 orang Pemakai Pejabat Es. V sd Es. III dan seluruh staf
7 Musholla 0.8 m2/ orang Pemakai 20% dari jumlah personel
Keterangan :
1. Untuk ruang kantor / ruang penunjang Gubernur disetarakan dengan
ruang kantor / ruang penunjang Menteri.
Keterangan:
1. Standar luas ruang tersebut diatas merupakan acuan dasar, yang dapat
disesuaikan berdasarkan fungsi/sifat tiap eselon/jabatan.
2. Luas ruang kerja untuk Satuan Kerja dan Jabatan Fungsional dihitung
tersendiri sesuai dengan kebutuhan di luar standar luas tersebut di atas.
37
BIAYA KESELURUHAN BANGUNAN
BIAYA
HSBGN PEKERJAAN
STANDAR BIAYA
KONSTRUKSI
BIAYA PEKERJAAN FISIK
NON STANDAR
max 150% dari HSBGN BIAYA MK/
Perpres 73 Pasal 16, (3)
BIAYA
PENGAWASAN
BIAYA
PERENCANAAN
BIAYA
PENGELOLAAN
KEGIATAN
ANALISIS
HSBGN
Luasan
No. Nama Ruang Keterangan
(m2)
FORM KELENGKAPAN DATA K/L PEMOHON CLEARANCE
A Ruang Utama
1………
2………
B Ruang Penunjang
1……
C Ruang Fasilitas Lainnya
1……………….
( )
PERKIRAAN JUMLAH PEGAWAI MINIMAL 5 TAHUN KEDEPAN
TAHUN
NO URAIAN KETERANGAN
2011 2012 2013 2014 2015 2016
DIHITUNG
Jumlah Pegawai CONTOH BERDASARKAN
RENCANA
PENERIMAAN /
PENSIUN PEGAWAI
SATUAN PERSONEL
RUANG JMLH BESARAN
NO JABATAN/ NAMA RUANG ESELON STAF KETERANGAN
RUANG
JML
PER- TOTAL
(m2) ESELON
JML
A. RUANG UTAMA
R. Rapat Utama
1 1 ruang 140.00 140.00 m2
Kementerian
JUMLAH - B - 5,249.12 m2
JUMLAH - A+ B 24,277.92 m2
LUAS RATA-RATA PERORANG DARI TOTAL LUAS BANGUNAN 10.04 m2 termasuk r.rpt w amen
51
FORM ANALISIS UNTUK PEMBANGUNAN BARU GEDUNG NEGARA
I. DASAR ANALISIS
1. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 45/PRT/M/2007 tanggal 27 Desember 2007 tentang Pedoman Teknis
Pembangunan Bangunan Gedung Negara
2. Harga Satuan Bangunan Gedung Negara (HSBGN) TA 2012 = Rp 3 000 000
Berdasarkan pedoman satuan untuk penyusunan Rencana Kerja dan Anggaran Satuan Kerja Perangkat Daerah (RKA-SKPD)
Tahun Anggaran 2010 yang dikeluarkan oleh Biro Prasarana dan Sarana Kota Setda Provinsi DKI Jakarta
B. Kebutuhan Biaya Pekerjaan Standar = Luas Lantai x Biaya Satuan Pekerjaan Standar
Biaya Pekerjaan Standar = 20,000.00 x Rp 3,360,000
= Rp 67 200 000 000
52
FORM ANALISIS UNTUK PEMBANGUNAN BARU GEDUNG NEGARA
< 4 LT;
4-8 LT;
> 8 LT; atau
KHUSUS/GREEN
III. KEBUTUHAN BIAYA PEKERJAAN NON STANDAR
A. Analisis Komponen Pekerjaan Non Standar
TERHADAP SELURUH
BOBOT NILAI
NO. URAIAN PEKERJAAN BANGUNAN DISULKAN
TERBANGUN (%)
min. max.
1. Alat Pengkondisi Udara 10% 20% 20.00% 100 20.00
2. Elevator/Escalator 8% 12% 9.00% 100 9.00
3. Tata Suara (Sound System) 3% 6% 6.00% 100 6.00
4. Telepon/PABX 3% 6% 5.00% 100 5.00
5. Instalasi IT (Informasi & Teknologi) 6% 11% 5.00% 100 5.00
6. Elektrikal 7% 12% 5.00% 100 5.00
7. Sistem Proteksi Kebakaran 7% 12% 5.00% 100 5.00
8. Penangkal Petir Khusus 2% 5% 5.00% 100 5.00
9. Instalasi Pengolahan Air Limbah 2% 4% 2.00% 100 2.00
10. Interior (Termasuk furniture) 15% 25% 2.00% 100 2.00
11. Gas Pembakaran 1% 2% 2.00% 100 2.00
12. Gas Medis 2% 4% 4.00% 100 4.00
13. Pencegahan Bahaya Rayap 1% 3% 3.00% 100 3.00
14. Pondasi Dalam 7% 12% 10.00% 100 10.00
15. Fasilitas Penyandang Cacat 3% 8% 5.00% 100 5.00
16. Sarana/Prasarana Lingkungan 3% 8% 5.00% 100 5.00
93.00
Biaya Satuan Pekerjaan Non Standar 93.00 % x 1.120 x Rp 3,000,000 = Rp 3 124 800
Biaya Komponen Pekerjaan Non Standar 20,000.00 x Rp 3,124,800 = Rp 62 496 000 000
53
FORM ANALISIS UNTUK PEMBANGUNAN BARU GEDUNG NEGARA
Basement (per m2)……1(satu) lapis;..(>1 lapis, hitung tersendiri) 120 2,500.00 3,000,000 9,000,000,000 13.39
54
FORM ANALISIS UNTUK PEMBANGUNAN BARU GEDUNG NEGARA
TERBILANG : seratus empat puluh enam milyar tujuh ratus juta rupiah
1. ……………………………..
Catatan :
Ajuan biaya tersebut tidak mengikat pelaksanaan fisik dan perlu disesuaikan kembali dengan kondisi lapangan pada waktu pelaksanaan.
55
ANALISIS KOMPONEN BANGUNAN
UNTUK PERAWATAN BANGUNAN GEDUNG
SISTEMATIKA ANALISIS BIAYA PERAWATAN BANGUNAN
GEDUNG NEGARA
ANALISIS
HARGA SATUAN
BANGUNAN PER M2
• Renovasi
Memperbaiki bangunan yang telah rusak berat sebagian
dengan maksud menggunakan sesuai fungsi tertentu yang
dapat tetap atau berubah, baik arsitektur, struktur maupun
utilitas bangunannya
• Restorasi
Memperbaiki bangunan yang telah rusak berat sebagian
dengan maksud menggunakan sesuai fungsi tertentu yang
dapat tetap atau berubah dengan tetap mempertahankan
arsitektur bangunannya sedangkan struktur dan utilitas
bangunannya dapat berubah
ANALISA TINGKAT KERUSAKAN
1. Kerusakan ringan
– Kerusakan ringan adalah kerusakan terutama
pada komponen non-struktural, seperti
penutup atap, langit-langit, penutup lantai, dan
dinding pengisi.
– Perawatan untuk tingkat kerusakan ringan,
biayanya maksimum adalah sebesar 30% dari
harga satuan tertinggi pembangunan
bangunan gedung baru yang berlaku, untuk
tipe/klas dan lokasi yang sama.
2. Kerusakan sedang
• Kerusakan sedang adalah kerusakan pada
sebagian komponen non-struktural, dan
atau komponen struktural seperti struktur
atap, lantai, dan lain-lain.
• Perawatan untuk tingkat kerusakan
sedang, biayanya maksimum adalah
sebesar 45% dari harga satuan tertinggi
pembangunan bangunan gedung baru
yang berlaku, untuk tipe/klas dan lokasi
yang sama.
3. Kerusakan berat
i. Kerusakan berat adalah kerusakan pada
sebagian besar komponen bangunan, baik
struktural maupun non-struktural yang apabila
setelah diperbaiki masih dapat berfungsi
dengan baik sebagaimana mestinya.
ii. Biayanya maksimum adalah sebesar 65% dari
harga satuan tertinggi pembangunan
bangunan gedung baru yang berlaku, untuk
tipe/klas dan lokasi yang sama.
4. Perawatan Khusus
• Untuk perawatan yang memerlukan
penanganan khusus atau dalam usaha
meningkatkan wujud bangunan, seperti
kegiatan renovasi atau restorasi (misal
yang berkaitan dengan perawatan
bangunan gedung bersejarah),
• besarnya biaya perawatan dihitung sesuai
dengan kebutuhan nyata dan
dikonsultasikan terlebih dahulu kepada
Instansi Teknis setempat.
KRITERIA KERUSAKAN BANGUNAN GEDUNG
No Kategori Kriteria Kerusakan Uraian Kelaya
Kerusakan kan
Bangunan roboh atau 1. Bangunan roboh total
sebagian besar komponen 2. Atap jatuh
Roboh/Rusak struktural rusak 3. Balok, kolom, plat lantai patah
I 4. Dinding, pintu/jendela sebagian besar runtuh/roboh
Total/Rusak Berat
Tingkat Kerusakan antara 45 5. Sebagian besar langit-langit runtuh
s/d 65 % atau diatas 65 % 6. Instalasi listrik rusak total
KOLOM PATAH
TINDAKAN YANG
DIANJURKAN
• BERSIHKAN LOKASI DAN BANGUN
KEMBALI
KAT E G O R I R U SAK S E DAN G
SEBAGIAN
RANGKA ATAP
PATAH
PINTU/ JENDELA
RUSAK
SEBAGIAN KECIL
LANGIT-LANGIT
LEPAS
TINDAKAN YANG
DIANJURKAN
• BANGUNAN HARUS DIKOSONGKAN
• BANGUNAN DAPAT DIRUBUHKAN ATAU
DILAKUKAN RESTORASI DAN
PERKUATAN SECARA MENYELURUH
SEBELUM DIHUNI KEMBALI
KATE G O R I R U SAK R I N GAN
RETAK-RETAK PADA BALOK
SEBAGIAN INSTALASI RUSAK
PENUTUP ATAP LEPAS
TINDAKAN YANG
DIANJURKAN
• BANGUNAN TIDAK PERLU DIKOSONGKAN,
BOLEH DIHUNI KEMBALI SETELAH DILAKUKAN
RESTORASI DAN PERKUATAN
• PERBAIKAN YANG BERSIFAT ARSITEKTUR AGAR
DAYA BANGUNAN TERPELIHARA
FORM ANALISIS UNTUK PERAWATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA
68
FORM ANALISIS UNTUK PERAWATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA
69
FORM ANALISIS UNTUK PERAWATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA
III. KEBUTUHAN BIAYA PERAWATAN KOMPONEN PEKERJAAN NON STANDAR
A. Analisis Kerusakan Komponen Pekerjaan Non Standar
TERHADAP BOBOT
BOBOT NILAI
NO. URAIAN PEKERJAAN SELURUH KERUSAKAN
(%) (%)
BANGUNAN MAKSIMUM
1. Alat Pengkondisi Udara 20.00% 100.00% - -
2. Elevator/Escalator 12.00% 100.00% - -
3. Tata Suara (Sound System) 6.00% 100.00% - -
4. Telepon/PABX 6.00% 100.00% - -
5. Instalasi IT (Informasi & Teknologi) 11.00% 100.00% - -
6. Elektrikal 12.00% 100.00% - -
7. Sistem Proteksi Kebakaran 12.00% 100.00% - -
8. Penangkal Petir Khusus 5.00% 100.00% - -
9. Instalasi Pengolahan Air Limbah 4.00% 100.00% - -
10. Interior (Termasuk furniture) 25.00% 100.00% - -
11. Gas Pembakaran 2.00% 100.00% - -
12. Gas Medis 4.00% 100.00% - -
13. Pencegahan Bahaya Rayap 3.00% 100.00% - -
14. Pondasi Dalam 12.00% 100.00% - -
15. Fasilitas Penyandang Cacat 8.00% 100.00% - -
16. Sarana/Prasarana Lingkungan 8.00% 100.00% - -
JUMLAH NILAI TINGKAT KERUSAKAN PEKERJAAN NON STANDAR (%) 0.00
Biaya Satuan Pekerjaan Non Standar = Rp 0
Biaya Komponen Pekerjaan Non Standar 500 x Rp 0 = Rp 0
B. Analisis Biaya Pekerjaan Basement
BOBOT BIAYA
KOEFESIEN BASEMENT LUAS HSBGN BIAYA
NO PEKERJAAN KERUSAKAN PERBAIKAN
(%) (m 2) (Rp.) (Rp.)
(%) (Rp.)
Basement (per m2) 120 0 3,000,000 0 10 0
1. ……………………………..
IR. J. WAHYU KUSUMOSUSANTO, MUM
NIP. 110053282 2. ……………………………..
Catatan :
Biaya tersebut tidak mengikat pelaksanaan fisik dan perlu disesuaikan kembali dengan kondisi lapangan pada waktu pelaksanaan.
71
Pemeliharaan & Perawatan:
• Umur bangunan : 50 tahun, depresiasi
2%/tahun, salvage value minimum 20%.
• Perawatan : tergantung tingkat
kerusakan, ringan (30%), sedang (45%),
atau berat (65%).
• Penentuan tingkat kerusakan dengan
rekomendasi Instansi Teknis PU.
• Pemeliharaan per-m2/tahun BGN
sebesar 2% dari harga standar per-m2
tertinggi yang berlaku.
TERIMA KASIH