Conf. univ. dr.

Manuela Tăbăraş Contractul de arendă

Contractul de arendă

Concept

Este contractul prin care o persoană numită arendator se obligă să asigure

celeilalte părţi numite arendaş folosinţa unui fond agricol pentru o anumită
perioadă de timp în schimbul unui preţ numit arendă.

Caractere juridice:

Contractul de arendare dă naştere la obligaţii

Contract sinalagmatic reciproce şi interdependente în sarcina ambelor
părţi, fiecare dintre obligaţii avându-şi cauza în
obligaţia celeilalte părţi.

Contractul de arendare are caracter oneros,

Caracter oneros întrucât fiecare parte urmăreşte un avantaj
patrimonial la încheierea contractului, care constă
tocmai în contraprestaţia partenerului.

Contractul de arendare este un contract cu

Contract cu executare executare succesivă, pe o durată de timp
succesivă determinată, expres prevăzută contractual.

Contractul de arendare se reînnoieşte de drept pentru aceeaşi durată, dacă niciuna

dintre părţi nu a comunicat cocontractantului în scris refuzul său cu cel puţin 6 luni
înainte de expirarea termenului, iar în cazul terenurilor cu destinaţie agricolă, cu cel puţin
un an înainte.

Drept civil. Contracte speciale

Conf. univ. dr. Manuela Tăbăraş Contractul de arendă

Caracter executoriu

Contractul de arenda are caracter executoriu,

legiuitorul Codului civil arătând că atât contractele
Caracter executoriu
de arendă încheiate în formă autentică cât şi cele
înregistrate la consiliul local constituie titluri
executorii de plată a arendei la termenele şi în
modalităţile prevăzute în contract.

Dacă durata contractului de arendare este nedeterminată, arendarea se consideră

efectuată pentru toată perioada necesară recoltării fructelor pe care bunul agricol poate să
le producă în anul agricol în care se încheie contractul. Prin această normă se încearcă
protejarea arendaşului de bună-credinţă care a îndeplinit toate lucrările agricole specifice
fazei de pregătire a terenului, de însămânţare până la momentul recoltării şi care este
astfel legal îndreptăţit să culeagă roadele eforului său material etc. respectiv recoltarea
produselor.

În principiu, calitatea de arendaş poate să aparţină oricărei persoane fizice sau

juridice care posedă pregătirea şi garanţiile solicitate de arendator prin legi speciale, însă
interzicându-se unor categorii profesionale deţinerea calităţii de arendaş.

Contractul de arendare este un contract

comutativ, existenţa şi întinderea obligaţiilor,
Caracter comutativ
clauze însăşi ale contractului de arendare, sunt
foarte bine cunoscute de părţi încă de la momentul
încheierii contractului.

Contractul de arendă este un contract

Contract netranslativ netranslativ de proprietate pentru că nu presupune
de proprietate de ambele părţi, dobândirea unui bun, a unei părţi
dintr-un bun, a unui drept sau a unui
dezmembrământ din acesta.

Contract solemn Contractul de arendare este un contract solemn,

întrucât se prevede prin lege că acest contract
trebuie încheiat în formă scrisă, sub sancţiunea
nulităţii absolute.
Drept civil. Contracte speciale
Conf. univ. dr. Manuela Tăbăraş Contractul de arendă

Acestei condiţii i se adaugă şi o cerinţă de publicitate şi evidenţă administrativă, în

sensul că sub sancţiunea unei amenzi civile, arendaşul este obligat să depună un exemplar
al contractului de arendare la oficiul consiliului local în a cărei rază teritorială se află
bunurile agricole arendate, pentru a se asigura astfel înregistrarea în registrul special ţinut
de secretarul consiliului local, cât şi exercitarea dreptului de preempţiune prevăzut de
lege.

Contract intuitu personae

Contractul de arendare este un contract intuitu

personae întrucât alegerea pe care o face
arendatorul are în vedere anumite calificări sau
Contract intuitu reputaţii ale arendaşului, motiv pentru care se
personae interzice cesiunea arendării cu excepţia acordului
scris al arendatorului, ipoteză în care arendaşul
poate să concesioneze contractul de arendare
soţului care participă la exploatarea bunurilor
arendate sau descendenţilor săi majori.

În rest, ca regulă, legea interzice ferm subarendarea, arătând că nu sunt permise

oficiile de arendaş, subarendarea totală sau parţială, sub sancţiunea nulităţii absolute.

Condiţii de validitate ale contractului de arendă

Capacitatea juridică a contractanţilor

Întrucât contractul de arendare este un act menit să valorifice potenţialul

unui teren agricol, primind în mod generos calificarea de act juridic de
administrare, arendatorul poate fi titularul oricărui drept de proprietate sau a
oricărui alt dezmembrământ de folosinţă a acestui drept (uzufruct etc) asupra unui
teren de producţie agricolă.

Potrivit legii, obiectul arendei constă în bunuri agricole cum ar fi:

- Terenuri cu destinaţie agricolă, productive: arabile, vii, livezi, pepiniere

viticole, pomicole, arbuşti fructiferi, plantaţii de hamei şi duzi, păşuni
împădurite, sau neproductive: drumuri tehnologice, platforme, spaţii de

Drept civil. Contracte speciale

Conf. univ. dr. Manuela Tăbăraş Contractul de arendă

depozitare agricole, terenuri ocupate cu construcţii, instalaţii agrozootehnice

etc.
- Tot în sfera bunurilor care pot fi arendate intră şi animalele, construcţiile de
orice fel, maşinile, utilajele şi orice fel de bunuri destinate exploatării agricole.

Obiectul contractului de arendare

Obiectul contractului de arendare poate fi analizat prin perspectiva obiectului
arendării, respectiv a bunurilor arendate despre care am discutat mai sus, cât şi relativ la
preţul contractului numit arendă.

Arenda reprezintă, aşadar, suma de bani sau fructele la care este îndreptăţit
arendatorul, urmare a executării folosinţei bunului arendat.

Atunci când, în caz fortuit, pe parcursul arendei într-un an agricol, suferă o

pierdere de cel puţin jumătate a recoltei estimate pe suprafaţa de teren arendată, arendaşul
este îndreptăţit să solicite reducerea proporţională a arendei dacă aceasta a fost stabilită
într-o cantitate determinată de produse agricole sau bani, determinare care se făcea în
funcţie de valoarea estimată de produse agricole.
Daca arendarea este făcută pe mai mulţi ani, reducerea solicitată de arendaş nu
va opera decât la sfârşitul arendării, când se va face o compensare a recoltelor tuturor
anilor de folosinţă.
În mod excepţional, arendaşul nu poate obţine reducerea arendei în cazul în
care recolta a pierit după ce a fost culeasă, pentru că riscul contractului îi revine.
Tot cu titlu de excepţie, trebuie arătat că reducerea arendei nu poate fi cerută
nici când cauza pagubei era cunoscută la data încheierii contractului.

Plata arendei
Aşa cum arătam, se realizează şi în fructe.
În ipoteza în care fructele culese pier din cauze fortuite în tot sau în parte,
riscul acestei pagube este suportat proporţional, astfel că nu dă dreptul niciuneia dintre
părţi la o acţiune în despăgubire împotriva celeilalte.
Dacă însă pieirea s-a produs după culegerea fructelor în condiţiile în care una
dintre părţi întârziase în mod culpabil la predarea sau recepţia lor, cota ce i se cuvenea
debitorului obligaţiei de predare se reduce din fructele pierdute, iar prin echilibrare, cota
celeilalte se consideră ca şi când nu ar fi suferit nicio pierdere, cu excepţia situaţiei în
care se demonstrează că fructele tot ar fi pierit chiar dacă predarea şi recepţia lor se făcea
la timp.

Drept civil. Contracte speciale

Conf. univ. dr. Manuela Tăbăraş Contractul de arendă

În ceea ce priveşte momentul predării, plăţii arendei în fructe, acesta este

determinat contractual prin diligenţa semnatarilor, iar în lipsa acestei diligenţe, legiuitorul
a arătat că arendaşul este de drept în întârziere pentru predarea lor de la data culegerii, iar
arendatorul este de drept în întârziere pentru recepţie de la data la care a fost notificat în
scris de către arendaş.

Durata arendei
Părţile sunt libere să stabilească în contractul de arendă o anumită durată a
arendării.

Potrivit dreptului comun, contractul de arendare se reînnoieşte de drept

pentru aceeaşi durată pentru care a fost încheiat iniţial, dacă niciuna dintre părţi nu a
comunicat în scris celuilalt contractant refuzul său cu cel puţin 6 luni înainte de
expirarea termenului, iar în cazul terenurilor cu destinaţie agricolă, deci productive,
cu cel puţin un an înainte.

Dacă durata contractului de arendare este de un an sau mai scurtă, termenele de

refuz referitoare la reînnoire se reduc la jumătate.

Schimbarea categoriei de folosinţă a terenului arendat

Arendaşul poate schimba categoria de folosinţă a terenului arendat cu

respectarea a două condiţii de validitate care presupun:
1. Acordul prealabil al proprietarului manifestat în scris;
2. Respectarea oricăror cerinţe legale aplicate acestei schimbări;

Efectele contractului de arendare

Ca orice contract, şi contractul de arendare, dă naştere unor drepturi şi obligaţii

în sarcina ambelor părţi.

Drept civil. Contracte speciale

Conf. univ. dr. Manuela Tăbăraş Contractul de arendă

Obligaţiile
arendatorului

- Arendatorul, în calitate de proprietar sau uzufructuar al bunului dat în arendă,

cu orice titlu, are obligaţia naturală de a preda bunul sau bunurile negociate, în
vederea exploatării agricole;
- Arendatorul, de asemenea, are obligaţia de a nu tulbura arendaşul în folosirea
bunului arendat, dar şi de a-l proteja pe acesta pe tot parcursul folosirii bunului
dat în arendă, situându-ne astfel pe tărâmul obligaţiei de garanţie;
- Ca şi în cazul locaţiunii, arendatorul este obligat să efectueze reparaţiile
capitale a căror neefectuare l-ar tulbura pe arendaş în activitatea urmărită;
- Arendatorul are obligaţia de a-l anunţa pe arendaş cu privire la încetarea sau
prelungirea arendei anterior expirării contractului, în termenele convenţionale
stipulate în contract, iar în lipsa lor, în termenele legale prevăzute sub
sancţiunea reînnoirii arendei.

Obligaţiile
arendaşului

- Arendaşul este obligat, chiar în lipsă de stipulaţie contrară, să asigure bunurile

agricole pentru riscurile pieirii recoltei sau a animalelor din cauza calamităţilor
naturale;
- Arendaşul are obligaţia de a întrebuinţa bunurile arendate ca un bun proprietar.
în mod corespunzător, datorită caracterului oneros şi caracterului de
profesionist al arendaşului, culpa lui va fi apreciată în abstract, pe criteriul
omului prudent şi diligent.
- Arendaşul este obligat să folosească bunurile arendate sub destinaţia
contractată şi de a nu schimba categoria de folosinţă decât cu acordul scris al
proprietarului şi cu respectarea legii;
- Aşa cum am arătat anterior, arendaşul are obligaţia de a asigura bunurile
arendate şi de a plăti taxele de înregistrare ale contractului de arendare.

Drept civil. Contracte speciale

Conf. univ. dr. Manuela Tăbăraş Contractul de arendă

- Arendaşul este obligat la plata arendei la termenele şi modalitatea stabilite prin

contract, plata fiind în principiu cherabilă şi nu portabilă.
- Arendaşul este obligat să restituie bunurile date în arendă la încetarea
contractului şi să asigure radierea tuturor menţiunilor din registrele consiliilor
locale, cu privire la încetarea contractului de arendă, de asemenea, acesta va
suporta toate cheltuielile aferente acestui demers.

Asigurarea bunurilor arendate

Arendaşul este obligat ca pentru asigurarea recuperării oricăror daune, chiar

dacă părţile au omis să stipuleze această obligaţie, să asigure bunurile agricole pentru
riscul pieirii recoltei ori al pierii animalelor din cauza unor calamităţi naturale.

Indemnizaţia de asigurare astfel obţinută va fi achitată titularului dreptului

afectat de risc, de cele mai multe ori acesta fiind proprietarul.

Cazuri speciale de încetare a contractului de arendă

Ca orice contract, contractul de arendă încetează la expirarea termenului, în

lipsa unei reînnoiri a arendei, precum şi în cazul pieirii bunului/bunurilor arendate. Spre
deosebire de regulile generale din materia cedării folosinţei – care prevăd că moartea
locatarului sau a locatorului nu conduce la încetarea contractului, în materia arendei,
legiuitorul a prevăzut în mod expres că arenda va înceta datorită caracterului intuitu
persoane prin decesul, incapacitatea sau falimentul arendaşului.

Dreptul de preempţiune al arendaşului

Potrivit legii, arendaşul are calitatea de preemptor, putând să cumpere cu

prioritate bunurile date în arendă.

Dacă beneficiarul legal al dreptului de preempţiune în calitate de arendaş a

respins oferta de cumpărare a bunurilor date în arendă făcută de arendator, exercitarea
acestui drept nu mai poate fi realizată cu privire la actul juridic propus.

Drept civil. Contracte speciale

Conf. univ. dr. Manuela Tăbăraş Contractul de arendă

Este asimilată respingerii tăcerea, respectiv neexprimarea punctului de vedere

cu privire la o ofertă de vânzare , în termen de cel mult 10 zile pentru oferta de vânzare a
bunurilor mobile, respectiv de 30 de zile în cazul vânzării de bunuri imobile.

Termenele arătate mai sus curg de la comunicarea ofertei către preemptor.

Cu toate acestea, bunurile arendate asupra cărora guvernează dreptul de

preempţiune al arendaşului nu sunt indisponibilizate pe perioada derulării acestui drept,
dimpotrivă, legiuitorul arătând în mod expres că ele pot fi înstrăinate sub condiţia
suspensivă a neexercitării dreptului de preempţiune de către preemptor.

Dreptul legal de preempţiune nu necesită pentru a fi ocrotit înscriere în

cartea funciară a imobilului dat în arendă; notarea dreptului de preempţiune este
imperativă pentru ocrotirea lui doar în privinţa dreptului convenţional de
preempţiune.

În ceea ce priveşte exercitarea dreptului de preempţiune, trebuie arătat că

vânzătorul este acela care demarează exercitarea acestui drept, notificând titularului
dreptului cuprinsul contractului de vânzare, arătând bunul, sarcinile care îl grevează,
termenii şi condiţiile vânzării.

Urmare a acestei notificări, preemptorul îşi poate manifesta acordul de

încheiere a contractului de vânzare, însoţind acordul de consemnare a preţului la
dispoziţia vânzătorului.

Prin exercitarea preempţiunii, contractul de vânzare se consideră încheiat

între preemptor şi vânzător în condiţiile cuprinse în contractul încheiat chiar cu terţul.
Contract încheiat sub condiţie suspensivă fiind desfiinţat retroactiv.

Drept civil. Contracte speciale

Conf. univ. dr. Manuela Tăbăraş Contractul de arendă

Verificaţi-vă cunoştinţele răspunzând la următoarele întrebări.

1. Definiţi contractul de arendă prin comparaţie cu contractul de locaţiune.

2. Prezentaţi caracterele contractului de arendă.

3. Efectuaţi o prezentare a obligaţiilor arendaşului care particularizează

contractul de arendă în raport cu locaţiunea.

4. Analizaţi jurisprudenţial motivaţia arendaşului de reducere a

cuantumului arendei.

Aplicaţie:

Redactaţi un contract de arendă în care se solicită instituirea unei

răspunderi agravante arendaşului.

Drept civil. Contracte speciale