Contractul de arendare

Disciplina: Drept Funciar

Definire
Contractul de arendare , varietate a contractului de locatiune, este un contract
prin care una dintre parti, numita arendator, transmite celeilalte parti, numita
arendas, bunuri agricole in vederea exploatarii pe o durata determinata si in
schimbul unui pret, numit arenda, stabilite de parti.
1. Validitatea contractului
A. Partile contractante.
Potrivit legii, partile contractante pot fi persoane fizice sau juridice (art.3 alin.1).
a. In calitate de arendator contractul poate fi incheiat de catre proprietar,
uzufructuar sau alt detinator legal al bunurilor care formeaza obiectul
contractului (art.2) si care are dreptul la exploatarea agricola a bunurilor
respective si are capacitatea, respectiv indeplineste conditiile necesare
pentru incheierea contractului de locatiune.
Precizam ca, spre deosebire de regulile aplicabile locatiunii, arendasul nu poate
avea calitatea de arendator. Potrivit legii, sub sanctiunea nulitatii absolute,
arendasul nu
poate subarenda, total sau partial, bunurile agricole arendate, chiar daca
arendatorul ar fi de acord, fiind interzise si oficiile de arendasi (art.22).
Desi legea nu prevede expres, interdictia de a subarenda atrage dupa sine si
interdictia de a ceda contractul de arendare, caci cesiunea (vanzarea) dreptului de
exploatare a bunurilor agricole produce efecte mai puternice decat subarendarea
(cessio est maius, sublocatio est minus). Astfel fiind, nu se poate admite nici
schimbul intre doi (mai multi) arendasi, schimbul reprezentand in materie de
locatiune o dubla (multipla) cesiune.
Din interzicerea subarendarii mai rezulta ca folosinta bunurilor arendate nu poate
fi adusa ca aport social intr-o societate agricola sau asociere simpla in
agricultura, deoarece aducerea ca aport a folosintei unui bun echivaleaza cu o
sublocatiune (sau cesiune). Din aceasta cauza, nici locatarul nu poate aduce ca
aport social folosinta bunului inchiriat, daca sublocatiunea a fost interzisa prin
contractul de locatiune sau conditionata de acordul locatorului .
Rezulta ca arendasul, sub nici o forma, nu poate incheia un contract de arendare
in calitate de arendator, acest contract fiind considerat incheiat intuitu personae.
Dar legea nu-l obliga pe arendas sa execute personal toate lucrarile agricole; el
poate contracta executarea unor lucrari cu persoane fizice sau juridice
prestatoare de servicii in agricultura si poate incheia contracte de munca cu
salariati permanenti sau sezonieri care se bucura de toate drepturile si de
protectia sociala prevazute de legislatia muncii (art.23).
Interzicand expres subarendarea si implicit cesiunea contractului de catre
arendas, in mod exceptional, Legea nr. 16/1994 - astfel cum a fost modificata si
completata prin Legea nr.65/1998 - permite cesiuea contractului de catre arendas
(in calilate de cedent),daca sunt indeplinite doua conditii(art.21):
- exista acordul scris al arendatorului;
- cesiunea se face (in calitate de cesionar) sotului arendasului, coparticipant la
exploatarea bunurilor agricole sau descendentilor sai (unul sau mai multi) care au
implinit varsta majoratului.
Intrucat cesiunea se face cu acordul (se subintelege, prealabil) al arendatorului,
ea va avea ca obiect nu numai drepturile arendasului, dar si obligatiile lui, el fiind
eliberat fata de arendator. Aceasta inseamna ca cesiunea realizeaza si o delegatie
perfecta (confundata cu novatie prin schimbare de debitor).
b. In calitate de arendas - unul sau mai multi, de exemplu, membrii unei familii
contractul poate fi incheiat numai de catre persoane fizice care sunt cetateni
romani indiferent daca au domiciliul in tara sau in strainatate - si au
pregatire de specialitate agricola, practica agricola sau un atestat de
cunostinte agricole si reprezinta garantiile solicitate de arendator.
B. Obiectul contractului
Arendarea fiind un contract sinalagmatic are un dublu obiect: bunurile
arendate si pretul platit de arendas, numit arenda.
a. Bunurile arendate. Potrivit legii, prin bunuri agricole care pot fi arendate
se inteleg terenurile cu destinatie agricola (arabile, viile, livezile,
pepinierele viticole, pomicole, arbustii fructiferi, plantatiile de hamei si
duzi), pasunile impadurite, terenurile ocupate cu constructii si instalatii
agrozootehnice, amenajari piscicole si de imbunatatiri funciare, drumurile
tehnologice, platformele si spatiile de depozitare care servesc nevoilor
productiei agricole si terenurile neproductive care pot fi amenajate si
folosite pentru productia agricola, precum si animalele, constructiile de
orice fel, masinile, utilajele si alte asemenea bunuri destinate exploatarii
agricole (art. 1.).
b. Arenda. Codul civil a lasat la libera apreciere a partilor stabilirea pretului
arendarii, fie sub forma unei sume de bani (arendarea pe bani), fie sub
forma unei cantitati de produse agricole (parte de recolta -art.1467)
platibila in natura, in fructe (arendarea pe fructe), nefiind exclusa nici
stabilirea arendei in parte in natura si restul in bani (arenda mixta).
C. Termenul arendarii
Spre deosebire de locatiunea de drept comun (care poate fi contractata fara
precizarea termenului), durata arendarii (data de la care incepe si data la care
inceteaza) trebuie sa fie determinata de catre parti in contract (art.2, 5 lit.d, si
art.7 alin.1). Dar Legea arendarii, astfel cum a fost modificata, nu prevede o
durata minimala (sau maximala) a termenului arendarii. Deci partile sunt libere
sa stabileasca durata arendarii, fara limitari legale. Consideram ca - desi legea
speciala nu mai stabileste o durata minima ea nu poate fi mai mica decat "timpul
necesar ca arendasul sa culeaga fructele" (art.1462 C.civ.), de regula, un an
agricol (in cazul terenurilor).
2. Dreptul de preemptiune al arendasului
Conditii si regim juridic. Potrivit art.9 din L. nr. 16/1994 si art.5 din L.
nr.54/1998, arendasul, persoana fizica, are drept de preemptiune, in cazul
instrainarii prin vanzare a terenurilor agricole din extravilan, arendate. Subliniem
ca arendasul are drept de preemptiune numai daca:
- este o persoana fizica;
- arendarea are ca obiect terenuri agricole situate in extravilan. Daca contactul
are ca obiect alte bunuri agricole (animale, masini, utilaje etc.) sau terenuri
agricole situate in intravilan ori terenuri neagricole, arendasul nu are drept de
preemptiune. Iar daca, pe langa terenul agricol situat in extravilan, contractul are
ca obiect si alte bunuri agricole, dreptul de preemptiune poate fi exercitat numai
cu privire la acel teren (daca partile nu au incheiat un pact de preferinta avand ca
obiect alte bunuri arendate);
3. Suportarea riscurilor
Potrivit art.21 din Legea nr. 16/1994: "In contractul de arendare, de comun
acord, partile contractante pot stabili cazurile si limitele suportarii daunelor
produse de calamitati naturale.
De asemenea, de comun acord pot sa prevada suportarea pierderilor totale sau
partiale ale bunurilor arendate ca urmare a unor cazuri fortuite sau de forta
majora. Dupa cum se poate observa, prin cele doua dispozitii citate legea nu a
rezolvat nimic in problema suportarii riscurilor in materia contractului de
arendare, prevazand numai posibilitatea partilor de a se intelege in aceasta
privinta, iar aceasta posibilitate ar fi existat si in lipsa textului. Pentru rezolvarea
problemei, trebuie sa se precizeze (prin norme supletive) cine suporta riscurile
daca contractul nu contine clauze in aceasta privinta. In lipsa unor asemenea
norme in Legea nr. 16/1994, problemele urmeaza sa fie solutionate in lumina
principiilor si reglementarilor legislatiei civile, care completeaza dispozitiile legii
speciale (art.26).
Inainte de analiza acestor reguli, se mai impune o precizare terminologica. In
art.21 alin.1 se face referire la calamitati naturale, iar in alin.2 la cazuri fortuite
si de forta majora, ca si cum ar fi doua notiuni distincte din punct de vedere
juridic. In realitate, calamitatile naturale reprezinta si ele cazuri fortuite sau de
forta majora, in prezenta carora se pune problema suportarii riscurilor. lar
aceasta problema vizeaza, in ambele cazuri, suportarea pagubelor (daunelor)
rezultand din pieirea totala sau partiala a unor bunuri datorata cazului fortuit ori
fortei majore (deci fara ca una dintre parti sa savarseasca vreo fapta culpabila
care sa-i angajeze raspunderea).
Se pare ca legiuitorul, folosind o terminologie imprecisa, a avut in vedere, in
cadrul a doua alineate, cele doua aspecte ale problematicii riscurilor, riscul
lucrului (pieirea "bunurilor arendate") si, in parte, riscul contractului de arendare
(pierderea recoltei, a produselor agricole datorata "calamitatilor naturale"), in
ambele cazuri in mod fortuit.
4. Obligatiile partilor
Legea nr. 16/1994 a consacrat putine texte reglementarii obligatiilor partilor in
contractul de arendare. in completarea lor se aplica regulile de drept comun
privind locatiunea, tinand seama, bineinteles, de specificul raporturilor din
materia arendarii. in consecinta, urmeaza sa facem numai unele precizari.
A. Obligatiile arendatorului
Potrivit art.8 alin.1 "arendatorul este obligat sa predea bunurile arendate in
termenul si in conditiile stabilite, sa garanteze pe arendas de evictiune totala sau
partiala si sa execute toate celelalte obligatii asumate prin contract.
Daca la predare se constata ca imobilul (terenul) arendat are o intindere mai
mica sau mai mare decat cea prevazuta in contract, se va putea cere micsorarea
sau majorarea arendei numai in cazurile si in conditiile prevazute de Codul civil
la materia vanzarii (art.1454 C.civ.). Bunurile arendate trebuie sa fie predate in
stare corespunzatoare folosintei, exploatarii agricole, iar dupa predare
arendatorul este obligat sa efectueze acele reparatii (lucrari) care nu sunt in
sarcina arendasului (de exemplu, reparatiile capitale la constructiile si instalatiile
agrozootehnice), fiind aplicabile dispozitiile art.1425 C.civ.
Desi legea speciala nu prevede, arendatorul este garant nu numai de evictiune,
dar si pentru viciile ascunse ale bunurilor arendate care ii impiedica
intrebuintarea (art.1422 C.civ.).
B. Obligatiile arendasului
Potrivit art.8 alin.2, "arendasul are obligatia de a folosi bunurile arendate, ca un
bun proprietar, in conditiile stabilite, de a mentine potentialul productiv al
bunurilor arendate, de a le restitui la incetarea contractului, de a plati arenda la
termenele si in modalitatile stabilite, precum si de a executa toate obligatii
contractuale". Neexistand diferente semnificative fata de obligatiile locatarului,
urmeaza sa facem numai unele precizari.
1. Obligatia de a intrebuinta bunurile arendate ca un bun proprietar se
apreciaza dupa tipul abstract al omului prudent si diligent (culpa levis in
abstracto), tinand seama si de faptul ca arendasul este un profesionist
(agricultor - vz. art.3 si 11). El trebuie sa foloseasca bunurile arendate la
 destinatia determinata in contract sau prezumata dupa circumstante
(art.1429 pct.l C.civ.), in astfel de conditii incat sa mentina potentialul lor
productiv. Arendasul poate schimba categoria de folosinta a terenului
arendat numai cu acordul prealabil dat in scris de catre proprietar (chiar
daca arendatorul este un uzufructuar sau alt detinator legal) si cu
respectarea dispozitiilor legale (art.20) .
2. Plata arendei. Arendasul trebuie sa plateasca arenda, cu bani, la termenele
si la locul de plata prevazute in contract. Daca locul platii nu este prevazut,
plata se face la domiciliul arendasului, fiind cherabila, iar nu portabila
(art.l 104 C.civ.).
3. Alte obligatii. Legea mai precizeaza ca taxele de redactare si inregistrare a
contractului de arendare sunt in sarcina arendasului (art.6 alin.3). Iar pe
plan financiar, fiind considerat agricultor, el este obligat sa plateasca
impozitele datorate pe veniturile realizate din exploatarea bunurilor
agricole arendate, beneficiind de facilitatile de creditare si impozitare
prevazute de lege (art.l 1).
5. Incetarea contractului
A. Reguli de drept comun.
Derogari. Asa cum am vazut, in cazul neexecutarii obligatiilor se poate cere prin
justitie rezilierea contractului, potrivit dreptului comun. In caz de pieire - totala
sau partiala - a bunurilor arendate, precum si in cazul desfiintarii (desfacerii)
titlului arendatorului, sunt aplicabile, de asemenea, regulile dreptului comun.
In schimb, denuntarea unilaterala (ca mod de incetare a contractului de locatiune
incheiat pe durata nedeterminata) nu este aplicabila arendarii, deoarece ea se
incheie pe o durata determinata. Legea prevede insa ca "prin acordul partilor,
contractul de arendare poate sa inceteze si inainte de a ajunge la termen" (art.12
alin.3). Este avuta in vedere o intelegere (mutuus dissensus) realizata pe parcursul
executarii contractului, iar nu posibilitatea denuntarii unilaterale.
B. Moartea uneia dintre parti
Reamintim ca, in dreptul comun, locatiunea nu inceteaza prin moartea locatorului
sau locatarului (art.1440 C.civ.); drepturile si obligatiile partii decedate trec
asupra mostenitorilor ei, cu exceptia cazurilor in care din clauzele contractului
rezulta o alta solutie sau cand partea decedata este mostenita de cealalta parte,
obligatiile reciproce stingandu-se prin confuziune.
In urma modificarii si completarii Legii arendarii prin Legea nr. 65/1998, s-a
adoptat o alta reglementare (cat se poate de confuza, neclara).
Astfel, potrivit art.211 alin.1, "contractul de arendare poate continua in cazul
decesului arendatorului sau al arendasului. Pentru aceasta, mostenitorii majori
trebuie sa comunice in scris intentiile lor si sa obtina acordul scris al celeilalte
parti, in termen de 30 de zile de la data decesului".
Pentru cazul decesului arendasului, legea mai prevede ca, daca sunt mai multi
mostenitori, ei pot conveni sa continue in comun exploatarea bunurilor agricole
arendate sau sa desemneze pe unul dintre ei sa continue exploatarea acestor
bunuri. Daca mostenitorii nu se inteleg, la cererea oricaruia dintre ei, judecatoria
in a carei raza teritoriala se afla bunul agricol poate desemna, prin ordonanta
presedintiala, pe unul dintre ei pentru continuarea raporturilor de arendare
(art.251 alin.2).
Legea mai prevede obligatia succesorilor arendatorului, respectiv arendasului
decedat, de a incunostinta consiliul local unde contractul de arendare este
inregistrat cu privire la subrogatia in drepturile si obligatiile partii decedate
(art.251 alin.3).
C. Expirarea termenului.
La expirarea termenului prevazut, contractul inceteaza, daca nu a fost reinnoit (fie
si cu mai putin de un an inainte de expirarea termenului) cu acordul ambelor parti
contractante . Mai mult decat atat se pare ca nu sunt aplicabile nici dispozitiile
din Codul civil referitoare la tacita relocatiune, deoarece contractul de arendare
poate fi reinnoit potrivit art.12 alin.1, numai in conditiile legii speciale (forma
scrisa inregistrare etc.).
Inseamna ca, dupa expirarea termenului, partile nu mai au obligatii contractuale,
iar eventuala folosire a bunurilor agricole de catre arendas este lipsita de temei
juridic, cu toate consecintele prevazute de lege pentru aceasta situatie (raporturi
extracontractuale).