Fallo Destacado: la validez de una compraventa ante la

sospecha de una simulación

Por Thomson Reuters En 6 septiembre, 2012 · Añadir comentario · En Jurisprudencia

En autos “Terza, María Z. v. González Balcarce, José A.” se resolvió que resulta improcedente decretar inválida -por simulada-, la
venta de un inmueble realizada entre deudor y acreedor, si lo cierto es que existía un crédito a favor de la “compradora” y en
contra de la “vendedora”, que fuera garantizado mediante la transmisión de la propiedad de un inmueble en beneficio de la
acreedora, para respaldar la satisfacción de dicha deuda. Asimismo se determinó aún si las partes hubieran denominado el
negocio como una “compraventa”, si el mismo tenía por finalidad garantizar la devolución de una suma de dinero, es evidente que
las partes celebraron un negocio fiduciario.

Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala A

Fecha: 04/06/2012

Partes: Terza, María Z. v. González Balcarce, José A.

FIDEICOMISO – Supuestos particulares – Fideicomiso de garantía – Diferencias con el negocio simulado – Nulidad de la transmi-
sión de la propiedad

TEXTO COMPLETO

2ª INSTANCIA.— Buenos Aires, junio 4 de 2012.

E l Dr. Molteni dijo:
1°.- La sent. de fs. 379/386 decretó la nulidad por simulación del contrato de compraventa celebrado el 19/10/2010, mediante la
escritura n. 214 del Registro Notarial n. 1083, por el cual María Z. Terza enajenó a favor de “La Chelita SA” un inmueble sito en la
calle Araucaria de la localidad de Cariló, Partido de Pinamar, Provincia de Buenos Aires, identificado como Lote n. 3 de manzana
173, disponiéndose la anotación registral de la ineficacia de tal transmisión y acordando el plazo de diez días para que la actora
solvente a la demandada la suma de U$S 110.000, más los intereses pactados en el convenio celebrado entre las partes, de
manera simultanea con la venta invalidada. Impuso las costas a la demandada. Además, el a quo dispuso en el mismo pronuncia-
miento desestimar las acciones de desalojo y daños y perjuicios, que “La Chelita SA” había entablado contra la vendedora,
distribuyendo, en estos pleitos conexos, las costas por el orden causado.
Contra este decisorio se alzan los agravios de ambas partes.
La emplazada expresó sus quejas a fs. 410/419, donde controvierte el carácter simulado de la compraventa celebrada con la
actora, como también cuestiona que dicha accionante pudiese invocar un vicio de lesión o la existencia de un negocio fiduciario
para invalidar o retrotraer el dominio del inmueble que le vendiese, siendo que la venta fue real y se celebró con la finalidad de que
el adquirente, como precio de la operación, solventara las deudas hipotecarias que pesaban sobre la vendedora y gravaban al
inmueble con la inminencia de su remate, brindándole a ella la facultad de enajenar a un tercero el bien transmitido, para restituirle
a la sociedad demandada el monto por ella desembolsado para pagar dicha deuda, con más sus intereses y eventualmente
quedarse con el mayor precio obtenido. Como agravios subsidiarios cuestiona que no resulte simultánea la nulidad del negocio con
la entrega del dinero debido por la actora y que la sentencia no impusieras la suma en pesos a que la Sra. Terza se obligara en el
acuerdo suscripto contemporáneamente a la escritura de venta. Controvierte también, que su parte deba soportar las costas de
este juicio de nulidad, porque entiende que en su caso existió un vencimiento parcial y reciproco. También cuestiona la suerte
adversa que se le imprimiera a la demanda de desalojo y de daños que su parte entablara contra aquella, por no haber desocupa-
do el inmueble vendido e impedido su uso o explotación por parte del nuevo dueño.
Dichos agravios no fueron respondidos por la accionante, pero no obstante la misma expresó sus quejas contra la sentencia
mediante el escrito de fs. 423/425, que fuera replicado por el emplazado a fs. 434/437. En dicho memorial fundamentalmente se
queja por estimar que el juez transgredió el principio de congruencia, al imponerle una condena dineraria que no había sido objeto
de reconvención por el emplazado y a todo evento coincide con el demandado en que su obligación es la expresada en moneda
nacional en el convenio privado que protocolizara, como que los intereses allí estipulados están referidos a esa suma de dinero y
no a los dólares convenidos como precio para saldar las deudas hipotecarias. Se ofende también de que se impusieran costas por
su orden en los juicios desestimados que promoviese “La Chelita SA”, ya que entiende que debe regir el principio objetivo de la
derrota.
2.-El 19/10/2006, María Z. Terza y su excónyuge Tomás R. Fillol, le vendieron a “La Chelita SA”, representada en ese acto por su
apoderado José Antonio González Balcarce el lote de terreno n. 3 de la manzana 73 del paraje “Parque Cariló de Guerrero”, del
Partido de Pinamar, Provincia de Buenos Aires, que a la vendedora le correspondía por compra que había efectuado el 5/11/1971
a la empresa “Cariló soc. com. por acciones”, cuando estaba casada con Fillol. En tal oportunidad se destacó que sobre el inmue-
ble vendido pesaba una hipoteca, que posteriormente se había ampliado, más dos embargos provenientes de las respectivas
ejecuciones de dichos créditos hipotecarios, por lo cual se estipuló que el precio total y convenido de ciento diez mil dólares
estadounidenses, equivalentes a trescientos cuarenta mil diez pesos, la sociedad adquirente no se lo entregaba a los vendedores,
sino que lo destinaba a abonar las referidas deudas y a cancelar dichos gravámenes reales y embargos.
La actora expresa que ese mismo día suscribió un convenio con “La Chelita SA”, representada también en ese acto por José A.
González Balcarce, donde se estableció con relación a la venta que las partes habían celebrado simultáneamente, que la
vendedora, denominada en ese acuerdo “la deudora”, recibía en calidad de préstamo la cantidad de $ 357.000, a los efectos de
cancelar las deudas hipotecarias que pesaban sobre el bien enajenado, comprometiéndose a restituir a “La Chelita SA”, nominada
en ese contrato como “el acreedor”, una suma igual a la prestada, con más los intereses a la “tasa cartera general para
operaciones en pesos sobre saldos del Banco de la Nación”, en el plazo de dos años. Dicho “acreedor” se comprometía a no
vender ni hipotecar el inmueble recibido durante ese lapso, como tampoco a darlo en comodato, constituir usufructo, ni afectar al
mismo a ningún otro derecho personal o real que pudiese afectar su libre disposición con destino a la venta, ni variar el estado de
ocupación y conservación del bien, salvo consentimiento por escrito que le confiera la parte “deudora”, es decir la accionante.
Tales limitaciones tenían por finalidad concretar la venta que, por mayor valor, se facultaba a la deudora, en cuyo caso la sociedad
acreedora se obligaba a suscribir los instrumentos necesarios para concretar la enajenación del inmueble a un tercero, de ese
modo percibir “el saldo adeudado del presente mutuo” y disponer la deudora del remanente obtenido como precio de venta.
A pesar de que la demandada desconoció formalmente la autenticidad de este instrumento privado que fuera protocolizado en la
misma fecha y por el escribano que actuó en la venta, en rigor expresó una conducta ciertamente oscilante respecto a la realidad
de este negocio, desde que tanto en el alegato como en la actual expresión de agravios, admitió haber celebrado un contrato de
este tenor, donde se facultaba a la actora para vender el inmueble con la finalidad de restituirle lo invertido para cancelar las
deudas hipotecarias que gravaban al inmueble de Cariló, que, junto con otra deuda menor asumida entre las mismas partes,
elevaban la acreencia a la suma reconocida en ese contrato ($ 357.000), con más los intereses allí estipulados, que según
expresa, se identificaban con los que su parte debía oblar al Banco Nación por un préstamo concedido a su parte. Empero insiste
en que ello no implicó un contrato de mutuo a favor de la accionante, sino que “La Chelita SA” pagó como un tercero las deudas
que acuciaban a la actora, para evitar la inminente subasta de ese inmueble.
Pero aunque se concluya que ese negocio no implicó estrictamente un préstamo de “La Chelita” a favor de María Z. Terza, sino el
pago de las obligaciones hipotecarias contraídas por esta última respecto de su propiedad de Cariló, tal como figura en la escritura
de venta, resulta claro del propio relato de las partes, que la transferencia de este inmueble en favor de dicha sociedad, más allá
de nominarlo como “compraventa”, tenía por finalidad garantizar la devolución de las sumas desembolsadas por ella y por lo tanto,
es evidente que las partes celebraron un negocio fiduciario, donde, como garantía para el pago de la deuda que a partir de aquel
pago mantiene la accionante con la sociedad pagadora, transmitió el dominio del inmueble de Cariló, con la posterior idea de
venderlo a un tercero y con el producto de esa enajenación saldar esa deuda reconocida en el instrumento privado y quedarse
eventualmente con el saldo remanente.
Para la configuración de ese instituto no era menester que las partes hayan concertado un mutuo, ni que la demandada asuma el
carácter de prestamista o, menos aún, que tenga un desempeño habitual en ese rol, pues bastaba para ello que exista un crédito a
favor de la fiduciaria y que el mismo sea la causa de la transferencia del derecho que el fiduciante formula en su favor. Y al pagar
las deudas hipotecarias, es obvio que “La Chelita SA” se convirtió, mediante el pago con subrogación legal que contempla el art.
768, inc. 3, CCiv., en el acreedor de aquellas obligaciones, con las mismas prerrogativas de los antiguos acreedores. Paralemente
a esta situación, si en verdad el pago efectuado a aquellos acreedores hipotecarios respondió al pedido de la deudora, con
sustento en la relación íntima que por entonces mantenían la actora y el apoderado de la sociedad, es encuadrable el caso en la
hipótesis del art. 727 del mismo ordenamiento, que confiere acción de mandato a favor del tercero pagador (ver nota del art. 727),
“para pedir al deudor el valor de los que hubiese dado en pago”.
De una u otra manera, lo cierto es que existía un crédito a favor de la demandada y en contra de la accionante, que fuera
garantizado mediante una transmisión de la propiedad en beneficio de la acreedora, para respaldar la satisfacción de dicha deuda.
3.- De tal suerte, discrepo con la óptica que impuso el a quo y que lo llevó a disponer la invalidez de la venta por entender que el
negocio era simulado. La diferencia que existe entre un acto simulado y el negocio fiduciario, radica fundamentalmente en que éste
último produce la efectiva transferencia del derecho —como ocurrió en la especie con la veraz transmisión del dominio en favor de
la demandada— con oponibilidad erga omnes, mediante el acto atributivo ostensible celebrado entre fiduciante y fiduciario. Esa
traslación efectiva surge de la voluntad declarada y objetivada en el acto ostensible, eficaz respecto de las partes y de los terceros.
El fiduciario es propietario de la cosa, no sólo frente a los terceros, sino frente al mismo fiduciante, lo cual ciertamente origina una
situación de peligro para éste por la posibilidad de abuso del fiduciario. En cambio, en la simulación hay discordancia entre la
voluntad real (oculta) y la declarada (aparente). La traslación del derecho deriva del lado oculto del acto y no del ostensible, lo cual
crea diferencias con el negocio fiduciario, donde la transferencia proviene del lado ostensible, con prescindencia del rótulo o título
que las palabras de los contratantes hubiesen calificado al negocio (conf. Guastavino, Elías P., “Actos fiduciarios”, en “Estudios de
Derecho Civil. Homenaje a Héctor Lafaille”, ed. Depalma, 1968, p. 382, n. 28; Mosset Iturraspe, J. “Negocios simulados,
fraudulentos y fiduciarios”, t. II, n. 130,p. 259 y “Negocio fiduciario con fines de garantía” en “Revista de Derecho Privado y
Comunitario” , n. 2, abril 1993,p. 73 y ss., n. 4; C. Nac. Civ., sala A, mi voto in re “Christeller, R.L. v. Fabbri, M. s/desalojo”, del
30/6/2005).
No es acertada entonces la identificación de un contrato de esa naturaleza con una simulación, porque el negocio fiduciario
produce efectivamente la transferencia del derecho, mediante el acto atributivo ostensible celebrado entre fiduciante y fiduciario.
En el negocio fiduciario de garantía, como a tenor de su naturaleza intrínseca, existe entre las partes una relación obligacional, el
derecho transmitido con el fin de aseguramiento, confiere al fiduciario (acreedor) la facultad de satisfacer la acreencia por la
liquidación de la res fiduciae, en caso de no cumplir el fiduciante (deudor) la obligación a su cargo. No se trata de la intención de
ocultar la existencia de la obligación que justificara la entrega de la garantía, sino de convenir que en caso de no saldarse la
prestación, la misma quedará satisfecha mediante la entrega de los derechos transmitidos en garantía y condicionados al
cumplimiento de la deuda (conf. Guastavino, Elías P., “Actos fiduciarios”, cit., ps. 365/413, en esp. p. 376, punto 19a y “Paralelo
con la simulación”, n. 24 y ss. de ps. 379 y ss.; Mosset Iturraspe, J., “Negocios simulados, fraudulentos y fiduciarios”, t. II, n. 122 y
ss. ,p 211 y ss.; Cámara, Héctor, “Simulación en los actos jurídicos”, Buenos Aires, 1958, p. 57; Ferrara, Francisco, “La simulación
de los negocios jurídicos”, Madrid, 1926, n. 5, p. 84 y p. 94; Messineo, F., “Manual de Derecho Civil y Comercial”, t. II, Buenos
Aires, 1954, n. 12, p. 43; Salvat, R., “Tratado de Derecho Civil Argentino. Derechos Reales”, t.I, Buenos Aires, 1927, n. 1187;
Lafaille, H., “Derecho Civil”, t. IV, “Tratado de los derechos reales”, Buenos Aires, 1944, vol. II, n. 988; C. Nac. Civ., sala A, mi voto
en L. n. 186.969 del 305-96).
De todas maneras, si se mirara la cuestión bajo el prisma de una simulación, la misma sería relativa, porque la titulada “venta” en
realidad ocultaría una transmisión de garantía (art. 956, CCiv.). Pero además sería lícita (957, Cód. cit.), porque no se habría
pergeñado para violentar la ley, ni perjudicar los derechos de terceros. Por tanto, si bien sería susceptible de ser argüida por la
actora, desde que el art. 959 veda la acción solamente a los partícipes de una simulación ilícita, su admisión no podría conducir a
la nulidad del negocio o a la restitución de lo entregado en función de un contrato inválido, sino simplemente a descubrir la realidad
del acto oculto en la aparente y denominada “venta”, que no sería otra cosa que advertir la presencia de un verdadero negocio
fiduciario, donde la transferencia de la res fiduciae es tanto real, como lícita, y en la cual el deudor sólo podrá arribar a la
readquisición de sus derechos a través del pago de la obligación que se intentó garantir mediante ese válido e inobjetable
traspaso.
Por ello considero que debe modificarse la sentencia en cuanto invalida el acto de transmisión de derechos de propiedad respecto
del lote de Cariló a favor de la demandada y ordena inscribir registralmente esa anulación.
4.-Por lo demás, no creo que esa enajenación resulte ineficaz por haber adolecido de tradición en favor del adquirente, como
sostiene la actora.
Es cierto que las expresiones contenidas en las escrituras de venta sobre la transmisión de la posesión, son en general
insuficientes para tener por operada la tradición, por cuanto ella exige la realización de actos materiales (art. 2377, CCiv.; conf.
esta sala, 12/9/1958, LL 93.319,f. 43.070; C. Nac. Civ. sala F, 26/12/1963,LL 114-806; C. Nac. Com. sala A, 22/5/1970,LL 141-236,
f.66.292). La declaración del tradensde darse por desposeído, sólo vale, en efecto, como manifestación de su consentimiento para
que el accipien s tome la posesión y entre a ocupar el bien, pero éste debe efectuar realmente actos posesorios para que la
tradición se juzgue operada . La exclusión de la eficacia de la sola declaración del tradens de darse por desposeído o dar al
adquirente la posesión de la cosa, es acertada, porque si la tradición se diera por cumplida por el mero intercambio del
consentimiento, como simple “tradición instrumental”, la importancia de la tradición se obscurecería y se perdería dentro del
consensualismo (conf. Salas, A. E. – Trigo Represas, F. A., “Código Civil anotado”, t. 2, coment. art. 2378, p. 605; Llambías, J .J. –
Alterini, J. H., “Código Civil anotado”, t. IV-A, coment. art. 2378, p.116, n. 2).
Sin embargo, Salvat ha propiciado un distingo exitoso en la jurisprudencia, que conduce a admitir que la “declaración” de las partes
de haberse hecho la tradición, valga para ellos cual si fuera una confesión y que la limitación en las formas legales pueda
invocarse solamente por los terceros que controviertan la realidad de la tradición (conf. Salvat, R. “Derechos Reales”, actualizado
por Manuel J. Argañaraz, t. 1, Buenos Aires, 1961, n. 57 y ss.; Ovejero, D., “La posesión”, Buenos Aires, 1942, n. 75 y ss.; Legón,
Fernando, “Tratado de Derechos Reales”, t. III, p. 281 y ss.; Dassen – Vera Villalobos, “Manual de Derechos Reales”, n. 56 y ss.;
Llambías – Alterini, “Código Civil anotado”, cit.; Sup. Corte Bs. As., LL Rep.XXX-237; Sup. Corte Bs. As., LL 135-1222,f. 21.698-S;
Sup. Corte Bs. As., LL 147-369 y ED 43-257; C. 2ª La Plata, JA 28-1975-711,sum.169; etc.).
A partir de ese criterio, la jurisprudencia se orientó en admitir que las estipulaciones de la escritura de venta por la cual el
adquirente declara hallarse en posesión del inmueble, es suficiente para acreditar entre las partes que se ha hecho la tradición,
pues importa un confesión del hecho a que se refiere (conf. Salas – Trigo Represas , “Código Civil anotado”, cit y jurisprudencia allí
citada).
De ahí que resulte inatendible la pretensión de la actora de cuestionar el dominio de la emplazada por la apuntada deficiencia en el
modo de transmisión del dominio.
5.-No empece a ello que las partes pactaran que la demandada se abstuviera de modificar el estado de ocupación del bien y
resignase su derecho de celebrar contratos o implementar derechos reales que modifiquen la habitabilidad del inmueble, salvo que
cuente para ello con la conformidad de la actora, quien continuara siendo la ocupante de dicha finca, toda vez que esa
estipulación, al margen de demostrar la falta de asidero del desalojo y los daños que se reclaman en los juicios conexos, evidencia
que la tradición hacia aquél adquirente se produjo por vía de la constituto posesorio, que conforma —según lo prevé el art. 2462,
inc, 3, CCiv.— una de las excepciones al principio del art. 2378 del mismo ordenamiento, en cuanto consagra la necesidad de la
tradición real de las cosas. Por ese conducto se admite la tradición ficta, por la que no existe necesidad de efectuar actos
materiales de desplazamiento de la posesión. Se configura cuando, como en este caso la actora, quien revestía el carácter de
poseedor en sentido estricto, “desciende” de rango y se convierte en tenedor, sin necesidad de ningún acto material, y se queda en
el inmueble en el carácter de tenedor, es decir, poseedor a nombre del adquirente. Si bien en el constituto están ausentes los
actos materiales, se trata de una nueva excepción a los principios generales, ya soslayados expresamente por el art. 2387 a través
de la traditio brevi manu (conf. Busso, E., “Código Civil anotado”, t. IV, coment. art. 577, p. 25; Belluscio, A. C. – Zannoni, E.,
“Código Civil comentasdo, anotado y concordado”, t. 3, p. 16, coment. art. 577; Llambías, J. J. “Código Civil anotado”, t. II-A,
coment. art. 577, p. 291 y t. IV-A, coment. art. 2462, p. 214).
Por ello, no sólo concluyo en lo inobjetable de la posesión que ejerce sobre el bien la demandada, sino en la improcedencia del
desalojo y los daños que le reclamara a María Z. Terza, frente a la tenencia legítima que ejerce respecto del bien que conforma la
res fiduciae, en la medida que cumpla dicho rol de garantía del crédito adeudado por ella; lo cual me lleva a proponer que este
aspecto del decisorio recurrido sea confirmado.
6.-Tampoco resultan atendibles los agravios de la accionante, en cuanto considera que el juez trasgredió el principio de
congruencia al disponer que al reingresar el bien objeto de la garantía, era menester que la misma saldase la deuda que mantenía
con el demandado, ya que si bien no considero admisible el conducto de la nulidad para que la actora arribe nuevamente a la
titularidad del lote en cuestión, es evidente que su pretensión en este sentido, sólo es viable a través de la revocabilidad del
dominio que opere en función del cumplimiento de una condición, que precisamente consiste en el pago de la deuda que mantiene
con el emplazado.
En el negocio fiduciario, el fiduciante puede recuperar la propiedad transferida en garantía si paga la deuda, pues si así no lo hace,
será el fiduciario quien puede proceder a la venta de la res fiduciae, decisión que será plenamente válida, dado que es titular
efectivo del derecho. El ius vendendi está incluso establecido a favor del fiduciante, porque éste tiene derecho (como lo pactaron
las partes en el referido convenio adicional) a exigir la venta y evitar que la res fiduciae quede definitivamente en el patrimonio del
fiduciario (como equivocadamente pretende la emplazada), pues es propio del pactum fiduciae, que una vez que el fiduciario ha
cobrado el monto de la deuda, el remanente corresponde al deudor fiduciante (tal como también las partes lo estipularon en dicho
acuerdo). De lo contrario, en lugar de un negocio fiduciario en garantía, habríase concertado una dación en pago (conf. arts. 779 y
ss., CCiv.; Guastavino, Elías P., “Actos fiduciarios”, cit., p. 407 y ss.; Mosset Iturraspe, J., “Negocios fiduciarios con fines de
garantía”, en Revista de Derecho Privado y Comunitario, n. 2, abril 1993, p. 73,n. 4; C. Nac. Civ., sala A, mi voto en L n. 406.462
del 9/3/2005).
La accionante no logra distinguir que en verdad no se está estableciendo una condena en su contra, susceptible de ser ejecutada
por el demandado, quien en rigor no reconvino para obtener el pago de la deuda insoluta, en cuyo caso sería atendible su agravio
referido a la violación del principio de congruencia. En esta hipótesis, en cambio, se condiciona, en virtud de la naturaleza del
instituto en examen y de su propia pretensión de recuperar la propiedad, la posibilidad de readquirir el bien dado en fiducia, al pago
de la deuda garantizada, que es la condición a que se encontraba sujeta la adquisición operada a favor del fiduciario.
7.- Por consiguiente, sin que sea menester detenerse a analizar si en la concertación de este negocio existió un vicio de lesión,
que en realidad no fuera esgrimido por la actora (cuya acción de nulidad se sustentara en la simulación del acto de transmisión del
inmueble), debo concluir que la recuperación de dicha heredad pretendida por la Sra. Terza, solamente es viable mediante el pago
de la deuda que mantiene con “La Chelita SA”, por lo que iuria novit curia debe establecerse un plazo —a contar desde que se
apruebe la liquidación de la deuda que practique esta acreedora (arg art. 503, Código Procesal)— para que pague dicha acreencia
o bien proponga la venta de esa propiedad a un tercero (como la facultara el convenio protocolizado), por un monto superior al que
arroje esa liquidación.
Es incuestionable, como ambas partes lo advierten, que la deuda debe liquidarse en orden al monto establecido por ellas en la
cláusula 2ª del convenio de fs. 45/46, con más los intereses compensatorios allí pactados, desde la fecha de ese acuerdo
(19/10/2006).
No se me escapa al proponer esta solución, que en el convenio en cuestión no se estipuló un pacto de retroventa que habilitase a
la actora a recuperar el dominio de la finca de Cariló, pero entiendo, tal como antes lo apunté, que es propio del negocio fiduciario
el reintegro de la cosa dada en garantía, una vez saldada la deuda que motivó el traspaso al acreedor, porque a partir de ese
momento quedaría enjugado el interés del fiduciario, quien debe restituir la res fiduciae.
Por ello, como los dos años de plazo previstos en el contrato para tornar exigible la deuda, no quedaron consumados antes de la
promoción de este juicio, donde ambas partes asumieron conductas incompatibles con la naturaleza fiduciaria del negocio
verdaderamente celebrado (dado que la actora persiguió la nulidad por simulación y el demandado sostuvo la irrevocabilidad del
dominio adquirido), propongo a mis distinguidos colegas, a fin de no dejar a las partes sin ninguna solución que dirima la
controversia, que se confiera un plazo de treinta días, a contar desde que quede firme la liquidación de la deuda practicada por la
demandada, para que la actora pague dicha obligación o de sesenta días más, para que proponga una concreta operación de
venta del inmueble a un tercero, en las condiciones previstas anteriormente.
En caso de saldarse la deuda por la actora, la sociedad demandada deberá transmitirle el dominio del inmueble de Cariló, dentro
del plazo de veinte días de depositadas en autos esas suma de dinero, bajo apercibimiento de lo establecido en el art. 512, Código
Procesal. La disponibilidad de los fondos quedará expedita una vez que se suscriba esa escritura.
En las mismas condiciones deberá escriturarse a favor del tercero adquirente, en caso de optar la actora por la venta a un tercero,
en cuya hipótesis, una vez aprobada en autos esa operación, ambas partes deberán comparecer a la escritura, bajo el
apercibimiento del citado art. 512, Código Procesal, y el escribano interviniente deberá consignar en autos el monto del precio.
Para agotar la finalidad que las partes tuvieron en miras al celebrar este negocio e impedir que la demandada se quede
definitivamente en la titularidad de la res fiduciae, considero que una vez vencido el plazo de noventa días para que la actora
pague o proponga la venta a un tercero, quedará habilitado el demandado por igual plazo de 90 días para ofertar la venta de la
propiedad a un tercero a un precio de plaza, la que deberá ser aprobada judicialmente. El escribano que intervenga en esta venta
deberá retener sólo las sumas que excedan del monto de la liquidación de la deuda y depositarlas en autos en beneficio de la
accionante, quien asimismo deberá desocupar el inmueble para permitir su entrega al comprador.
En caso de no lograrse tampoco esta operación, el juez deberá disponer la subasta del inmueble, percibiendo la demandada de su
resultado el valor del crédito y quedando el remanente, si lo hubiere, en favor de la actora.
8°.- En atención al modo como propongo que se resuelva este conflicto, donde interfieren intereses económicos y vínculos
afectivos malogrados, las costas de ambas instancias deberían ser soportadas por su orden e igual régimen debe aplicarse para
los juicios conexos de desalojo y daños, desde que no resultaron ajustadas a derecho las pretensiones y defensas esgrimidas por
ambas partes. La actora persiguió una inadmisible nulidad del traspaso del inmueble a nombre de la demandada y esta postuló en
su defensa quedarse con la propiedad, sin posibilidad de revocación del dominio por el cumplimiento de su acreencia. Estas
erróneas tesituras se trasladaron a las pretensiones ventiladas en aquellos juicios conexos, cuya opinable decisión también
justifica esa distribución de las costas (conf arts. 68,71 y 279, Código Procesal).
Así lo voto.
Los Dres. Picasso y Rosi votaron en el mismo sentido por razones análogas a las expresadas en su voto por el Dr. Hugo Molteni.
Con lo que terminó el acto.
Y vistos:
Por lo que resulta del acuerdo que informa el acta que antecede, se revoca parcialmente la sentencia apelada y se rechaza la
nulidad del acto jurídico que la misma admite. Se ordena que la demandada liquide su deuda de $ 357.000 , con más los intereses
calculados a la tasa activa, cartera general para operaciones en pesos sobre saldos que aplique el Banco Nación y a partir de la
aprobación de la misma, se confiere el plazo de treinta días para que la actora salde esa deuda, en cuyo caso y dentro del plazo
de veinte días subsiguientes al depósito del monto de esa deuda, “La Chelita SA” le deberá transferir el dominio del lote tres, de la
manzana ciento setenta y tres, con frente a la calle Araucaria s/n. del paraje “Parque Cariló de Guerrero”, Partido de Pinamar,
Provincia de Buenos Aires, bajo apercibimiento de procederse a la trasmisión del modo dispuesto en el art. 512, Código Procesal.
Las sumas consignadas por la actora, quedarán disponibles una vez perfeccionada la transmisión. En caso de no satisfacer la Sra.
María Z. Terza ese pago, se le confiere a la misma el plazo de 60 días adicionales, a contar del vencimiento de los primeros treinta
días, para que proponga una concreta operación de venta de dicho inmueble a un tercero, por un precio superior al monto de la
liquidación que se apruebe. Una vez aceptada esa operación, ambas partes deberán comparecer al acto escriturario, bajo
apercibimiento de lo dispuesto en el citado art. 512, Código Procesal, y el escribano interviniente deberá depositar en autos el
precio de venta. Vencido el plazo de 90 días desde la aprobación de la liquidación, para que la actora pague o proponga la venta a
un tercero, se le confiere a “La Chelita SA” por el plazo de 90 días, la facultad de ofertar la venta de la propiedad a un tercero, a un
precio de plaza, que deberá ser aprobada judicialmente. El escribano que intervenga en la operación deberá retener y depositar en
autos las sumas que, en concepto de precio, excedan el monto de la liquidación de la deuda de la actora y que pertenecerán a la
misma, la cual deberá desocupar el inmueble para permitir la entrega al comprador. En caso de no lograrse aprobar esta
operación, el juez dispondrá la subasta de la propiedad en cuestión, percibiendo la demandada de su resultado el valor de su
crédito y quedando el remanente, si lo hubiere, en favor de la actora. Se confirma el rechazo de las demandas de desalojo y daños
entabladas por “La Chelita SA” contra María Z. Terza. Se impone, en los tres procesos conexos, las costas por el orden causado.
Se difiere la regulación de honorarios para una vez determinados los de la instancia anterior.
Notifíquese y devuélvase.
Hugo Molteni .— Sebastián Picasso.— Ricardo Li Rosi.